Comment clôturer votre hypothèque plus tôt. Prêt à la consommation pour un appartement Comment couvrir un prêt hypothécaire avec un autre prêt hypothécaire

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Réduisez les paiements et raccourcissez les délais en même temps

J'ai un prêt hypothécaire sur 10 ans, mais je prévois de le rembourser en cinq ans.

Maxime Kainer

rembourse l'hypothèque pendant quatre ans

Lorsque j'ai commencé le remboursement anticipé, j'ai demandé à la banque de calculer des options pour raccourcir la durée et réduire le paiement : je voulais comprendre comment payer de manière plus rentable. L'employé a répondu qu'il ne pouvait pas faire de calculs précis. J'ai dû le découvrir moi-même. C'est bien que je l'ai fait.

Qu'allez-vous apprendre

Un exemple que nous utiliserons pour analyser

Hypothèque sur 10 ans, émise en octobre 2013. Le montant du prêt est de 1,1 million de roubles. Le taux est de 11,9%. Paiement mensuel - 15 719 RUR.

Disons qu'en mai 2017, 400 000 RUB apparaissent, qui peuvent être déposés pour rembourser le prêt hypothécaire plus tôt que prévu.

Comment rembourser votre hypothèque de manière rentable

1. Évitez les paiements inutiles sous forme de frais ou de frais de retard.
2. Vérifiez que le contrat vous permet d'effectuer des versements réguliers en cas de remboursement anticipé partiel.
3. Assurez-vous que les remboursements anticipés partiels mensuels ne rendent pas le processus plus coûteux en raison d'éventuelles conditions contractuelles.
4. Renseignez-vous auprès de la banque s'il est possible de rembourser son crédit immobilier par anticipation sans se déplacer en agence, afin de ne pas remplir de demandes papier tous les mois.
5. Choisissez un montant de paiement mensuel inférieur plutôt qu’une durée plus courte. Dans cet article, nous vous expliquerons pourquoi.
6. Continuez à verser votre mise de fonds chaque mois comme si vous ne l'aviez pas réduite.

Quoi de mieux à réduire : durée ou paiement

La banque m'a conseillé, ainsi qu'à tous mes amis créanciers hypothécaires, de raccourcir la durée, car cette option réduit le montant du trop-payé. Cela fonctionne pour n'importe quel montant : au moins 400 000 roubles, au moins 25 000.

Si vous raccourcissez la durée, vous aurez moins de trop-payés sur le prêt. C'est ce que pense le calendrier du crédit. Voici un tableau comparatif.

J'ai déposé 400 000 RUB plus tôt que prévu, et ensuite ?

Pas de remboursement anticipé

Nous paierons trop cher

786 139 RUR

Paiement après mai 2017

15 719 roubles

Date d'échéance du dernier paiement

octobre 2023

Montant du dernier paiement

15 578 roubles

Nous réduisons la période

Nous paierons trop cher

498 754 RUB

Paiement après mai 2017

15 719 roubles

Date d'échéance du dernier paiement

mars 2020

Montant du dernier paiement

4110R

Nous réduisons le paiement

Nous paierons trop cher

612 239 RUB

Paiement après mai 2017

8261R

Date d'échéance du dernier paiement

octobre 2023

Montant du dernier paiement

8486R

Mais la banque ne tient pas compte du fait qu'une fois le paiement minimum réduit, l'emprunteur peut continuer à payer le même montant qu'il avait payé auparavant. C'est tout le secret : pour payer plus tôt, il faut réduire le paiement, mais continuer à payer plus. Ensuite, le montant de chaque paiement obligatoire ultérieur sera de moins en moins et à un moment donné, vous aurez suffisamment d'argent pour rembourser la dette complètement plus tôt que prévu.

Dans notre exemple, pour rembourser par anticipation le prêt hypothécaire, vous devez continuer à payer 15 719 RUR chaque mois, malgré le fait que le nouveau versement après sa réduction s'élève à 8 261 RUR. Et il faut continuer dans cette voie : déposez 15 720 R à chaque fois et choisissez à chaque fois le remboursement anticipé.

Comment rembourser mon hypothèque par anticipation ?

Méthode régulière

Paiement minimum : 15 720 RUR

Nous déposons de l'argent supplémentaire : 400 000 RUR

Nous raccourcissons le délai. Le paiement minimum reste de 15 720 RUR

Nous continuons à déposer 15 720 RUR. Le paiement minimum ne change pas

Nous clôturerons le prêt en mars 2020.

Méthode Maxim Kainer

Paiement minimum : 15 720 RUR

Nous déposons de l'argent supplémentaire : 400 000 RUR

Nous réduisons le paiement minimum. Maintenant c'est 8261 R

Nous continuons à déposer 15 720 RUR. Nous réduisons le paiement minimum chaque mois

En mars 2020, le paiement minimum sera de 115 RUR. Nous déposons 4109 R et remboursons le solde de la dette

Total : vous payez comme si vous raccourcissiez la durée, mais en fait vous réduisez le paiement minimum.

Pourquoi de telles difficultés ?

Ce mode de remboursement anticipé n’a qu’un seul but : réduire les risques futurs. Regarder.

Lorsque je choisis de réduire la durée de l'hypothèque, je dis à la banque : « Je veux continuer à payer ces 15 000 roubles, mais pour que cela se termine plus vite. Autrement dit, je promets à la banque que le reste du temps, je continuerai à payer 15 000. Mon paiement minimum est toujours de 15 000, même si je perds mon emploi ou si je pars en vacances. Oui, ma durée est raccourcie, mais pendant toute cette période je dois payer le maximum.

Lorsque je réduis mon paiement, je réduis mon endettement mensuel. Chaque mois, je dois de moins en moins d’argent à la banque. Mais tant que j’en ai la possibilité, je choisis le remboursement anticipé : je paie plus et je réduis encore une fois mon endettement.

Tant que j'ai la possibilité de payer la totalité des 15 000, je ne ressentirai pas la différence entre un remboursement régulier et anticipé. Je paie toujours le même montant. Mais si, par exemple, je perds mon emploi ou pars en vacances et que je ne peux plus payer 15 000 $, cela ne me fera pas si peur : mon paiement minimum à ce moment-là sera considérablement réduit. Par exemple, en avril 2018, le montant minimum du paiement sera d'environ 6 700 roubles et en mai 2019, d'environ 3 700 roubles.

Si je traverse une période difficile, je peux suspendre les remboursements anticipés et revenir à mes paiements prévus. Par exemple, si mes revenus diminuent en mai 2019, je continuerai simplement à payer mes 3 700 roubles jusqu'à ce que la situation s'améliore. Il me faudra plus de temps pour payer le loyer, mais ce ne sera pas aussi difficile.

Je comprends que c'est difficile à comprendre dans le texte, j'ai donc préparé un tableau pour vous. Il existe quatre options pour rembourser votre prêt hypothécaire, la mienne est la dernière. Faites défiler jusqu'à la colonne AR où je dépose 400 000 $ plus tôt et regarde la magie mathématique.

C'est là que la magie commence

N'oubliez pas que les conseils sur Internet ne doivent pas être considérés comme un guide d'action. Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, lisez toujours le contrat, étudiez attentivement le calendrier de paiement et créez des feuilles de calcul dans Excel. Il n’y a rien de plus fiable qu’un échéancier de remboursement anticipé dessiné à la main.

Lire le contrat

Ceci est indiqué dans le contrat :

En cas de problème avec votre contrat, vérifiez auprès de votre banque qu'il n'existe aucun obstacle à un remboursement anticipé partiel régulier.

Facilitez les paiements

Préparez les infrastructures. Chaque fois que j'effectue un paiement et que je souhaite annuler le trop-payé pour un remboursement anticipé, je dois remplir une demande de remboursement anticipé partiel. Au cours des premiers mois, je suis allé à la banque, j'ai pris de l'argent liquide et j'ai rempli une demande écrite de remboursement anticipé. Ce sont des coûts de transaction inutiles.

Pour les exclure, j'ai créé une carte bancaire créancier liée à mon compte hypothécaire. Un salaire d'un de mes employeurs tombe sur cette carte. Selon les conditions de service, si plus de 10 000 roubles transitent par le compte, vous n'avez pas besoin de payer pour la carte.

Souviens-toi

Avant de commencer à effectuer des paiements dans le cadre de mon programme, assurez-vous que vous pouvez tout faire pour qu'un remboursement anticipé partiel mensuel soit pratique et ne rende pas le processus plus coûteux.

Assurez-vous que l'accord vous permet d'effectuer des versements réguliers pour un remboursement anticipé partiel, puis de clôturer complètement le prêt.

Renseignez-vous auprès de la banque sur la manière de faciliter le remboursement anticipé afin de ne pas avoir à vous rendre en agence chaque mois et à remplir des demandes papier.

Profitez de vos paiements minimums.

L’hypothèque est un type de prêt très populaire. Cela vous donne la possibilité d’acheter une maison ici et maintenant. Mais un prêt est une obligation pendant de nombreuses années, vous devez donc savoir comment rembourser votre hypothèque plus rapidement - examinons les options possibles, basées sur les réalités modernes.

Est-il possible de rembourser une dette par anticipation ?

Toutes les questions liées au remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire doivent être précisées à l'avance dans le contrat concerné. Presque toutes les banques permettent à leurs clients de rembourser leurs dettes plus tôt que prévu. De nombreuses institutions financières ont réduit les pénalités en cas de remboursement anticipé. Jusqu'à récemment, lorsqu'une hypothèque était rapidement clôturée, le payeur se voyait imposer une certaine amende, convenue dans l'une des clauses du contrat, mais cela est désormais illégal et le client peut déposer une plainte.

Avant de payer, vous devez connaître le montant, une fois atteint, il devient possible de clôturer l'hypothèque plus rapidement.

L'étape suivante consiste à informer la banque que vous allez effectuer un paiement anticipé supplémentaire. Il existe deux manières de notifier :

Directement à la banque en écrivant une déclaration d'intention d'effectuer un paiement extraordinaire.

En appelant une hotline spéciale, disponible dans n'importe quelle banque. Cette option doit être précisée dans le contrat.

Vous devez informer le prêteur au moins 1 à 2 semaines avant le paiement prévu. Cette période varie - tout dépend de la banque spécifique où cette clause est mentionnée dans l'accord. Sinon, l'argent sera automatiquement crédité pour le mois suivant.

À quoi faut-il faire attention

De nombreuses banques limitent les clients dans le choix de certaines conditions de prêt, les mettant ainsi devant le fait accompli.

Sélection d'un plan de paiement. Il en existe deux types : la rente et la rente différenciée. Dans 99 % des cas, les banques proposent la première option, car elle est plus rentable pour l'institution financière :

• Limitation du montant de la cotisation en cas de paiement anticipé.
• réglementer la période minimale après laquelle l'hypothèque peut être remboursée par anticipation.
• Il est nécessaire de notifier à l'avance tout règlement extraordinaire.

Tous ces points doivent être précisés dans le contrat de prêt immobilier.

Où trouver du financement pour rembourser ses dettes

Il existe plusieurs moyens efficaces et réalisables d’obtenir de l’argent pour rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement.

Refinancement de prêt

Le processus de refinancement est le suivant : une banque tierce, avec laquelle le payeur souhaite conclure un accord financier, rembourse la dette au prêteur précédent, offrant ainsi au client un prêt à des conditions plus avantageuses. Si l'hypothèque est de 13 pour cent par an et, après refinancement, de 11 pour cent, alors vous devriez y réfléchir - la différence de 2 pour cent est significative. Avec un prêt de deux millions, l'épargne peut s'élever à plus de 30 000 roubles. C'est par an. Que se passe-t-il s’il vous reste 5 ans ou plus pour payer ? Vous pouvez économiser des centaines de milliers. L'inconvénient du refinancement est que le logement, selon le chapitre 6 de la loi « sur les hypothèques », se voit attribuer le statut de garantie. Ainsi, si l'emprunteur décide de débarrasser son logement des charges grâce au refinancement (avec un prêt hypothécaire standard, le bien devient également une garantie pour la banque), alors rien ne fonctionnera. Une hypothèque peut-elle être remboursée avec une autre hypothèque ? Oui, mais il faut prendre en compte toutes les nuances.

Frais d'assurance. L’institution financière prend en garantie la propriété achetée avec les fonds hypothécaires. La loi de la Fédération de Russie stipule que les garanties doivent être assurées afin de neutraliser les risques possibles - inondation, incendie, etc. La banque fixe, en règle générale, un pourcentage fixe qui ne dépasse pas 1% du montant du prêt.

Frais supplémentaires : services de notaire, frais d'état, honoraires d'avocats, tous ces frais sont à la charge de l'emprunteur.

Commission d'émission de fonds. Certaines institutions financières incluent un élément de coût lors de l'ouverture d'un compte de crédit ou de l'émission de fonds en personne.

Le refinancement n’a de sens que si vous avez encore beaucoup de temps pour rembourser votre prêt hypothécaire. Cela est particulièrement vrai avec un système de prêt de rente. Après tout, au début, ils paient principalement des intérêts sur l’hypothèque. Dans ce cas, le refinancement à un taux d'intérêt inférieur pour l'emprunteur apportera plus d'avantages.

Remise sur les impôts

Tout résident de Russie, officiellement employé et payant l'impôt sur le revenu des personnes physiques, a le droit de restituer 13 % du coût de l'immobilier, y compris tous les frais : à la fois le prêt principal et les intérêts de l'hypothèque. Mais le montant à partir duquel l’impôt sur le revenu sera remboursé a ses limites. Ainsi, un maximum de 260 000 roubles sont restitués sur le prêt principal. Et des intérêts - 390 000. Ces chiffres sont dus au fait que l'État rembourse 13%, mais du coût du logement ne dépassant pas 2 millions et 3 millions du montant des intérêts hypothécaires.

Le montant d'argent restitué par an dépend directement du salaire d'un résident de la Fédération de Russie. Avec un revenu mensuel de 20 000 roubles, l'emprunteur recevra 31 200 (20 000 * 0,13 * 12) par an. Au total, vous pouvez obtenir un remboursement complet - 260 000 roubles - en 9 ans. Avec les intérêts hypothécaires, la durée augmente. Au total, vous pouvez recevoir 650 000 roubles de l'État si la condition est remplie que l'impôt sur le revenu payé par le résident soit supérieur à ce montant. Tous les fonds reçus peuvent être utilisés pour rembourser le prêt par anticipation. Il s’agit d’un avantage non négligeable pour ceux qui souhaitent savoir comment rembourser leur hypothèque plus rapidement.

Capital maternel

Une autre opportunité de rembourser son crédit immobilier plus rapidement, offerte par l'État. Pour ce faire, vous devez contacter la banque avec une pièce d'identité (passeport d'un citoyen de la Fédération de Russie ou passeport étranger), un certificat donnant droit au capital maternité et une déclaration d'intention de rembourser la dette par anticipation. Après cela, l'emprunteur se verra délivrer une attestation contenant les informations suivantes :

• le montant principal restant du prêt ;
• dette d’intérêts hypothécaires.

De plus, vous pouvez obtenir auprès de la banque des documents confirmant le droit au logement : un contrat d'achat et de vente, un certificat de propriété. Les documents reçus sont soumis à la caisse de pension. Là, vous devez obtenir l'autorisation de transférer des fonds de capital maternité pour rembourser la dette hypothécaire. En 2017, le montant du capital maternité est de 453 026 roubles.

Quelle est la meilleure façon de rembourser votre prêt hypothécaire ?

Il existe deux options pour rembourser votre prêt hypothécaire par anticipation :

• réduire le montant de la mensualité.
• réduire le délai total de paiement.

Il est préférable de réduire la durée totale - rembourser l'hypothèque rapidement. Après tout, moins vous payez de temps, moins les intérêts sont facturés sur le prêt, ce qui sera en faveur du client en cas de trop-payé. Ceci est particulièrement avantageux lors du démarrage des paiements - cela permettra d'économiser des sommes impressionnantes.

Réduire le montant des mensualités n'est pas une option aussi rentable par rapport au trop-payé final. Cette méthode convient aux familles dont les revenus ont diminué pour une raison quelconque. Ils doivent réduire leur facture mensuelle de toutes les manières possibles pour joindre les deux bouts.

Pour ceux qui souhaitent rembourser rapidement un prêt hypothécaire : le système de règlement anticipé avec le prêteur doit prendre en compte les points importants suivants.

Nous étudions attentivement le contrat. Vous devez lire attentivement chaque paragraphe ; s'il y a des points qui ne sont pas clairs, demandez des éclaircissements. La meilleure option est de demander l’aide d’un avocat.

S’il est possible de payer un montant plus tôt que prévu, aussi petit soit-il, nous ne tardons pas. Beaucoup de gens font l’erreur d’essayer d’économiser de l’argent et de le rembourser ensuite. Les fonds apportés au stade initial contribuent à réduire la partie principale de la dette, économisant ainsi sur les intérêts. Ainsi, plus tôt l'emprunteur commence à rembourser le prêt plus tôt que prévu, plus cela lui est rentable.

En effectuant des paiements anticipés, nous réduisons la durée totale plutôt que les paiements mensuels.

Lorsqu’il existe une opportunité de refinancement rentable, nous ne la manquons pas. Même une différence d’un pour cent permettra d’économiser des dizaines de milliers de roubles.

La déclaration fiscale pour la déduction doit être déposée en début d’année. Plus tôt l’argent restitué sera utilisé pour rembourser la dette, plus vous économiserez. L'impôt sur le revenu est remboursé dans les 4 mois - rarement moins de trois sont dépensés pour cela. La rapidité dans ce domaine entraînera des économies importantes.

Après avoir payé la dette

Lorsque le jour tant attendu est arrivé - vous avez réussi à rembourser votre hypothèque rapidement, vous devez obtenir un certificat de la banque confirmant l'absence de dettes. Par ailleurs, vous devez contacter les services de la chambre d'enregistrement. Là, le « statut » de charge sera supprimé de la propriété et un document de confirmation sera délivré au propriétaire.

En 2018, mon mari et moi avons acheté un appartement. Il nous manquait 1,4 million de roubles, et c’est ce que nous avons emprunté à la banque à 10 % par an pendant huit ans. Le 14 août, l'institution a transféré l'argent aux anciens propriétaires de l'appartement. Si tout s'était déroulé selon le plan de la banque, nous l'aurions remboursé intégralement en août 2026 et aurions payé en trop 639,5 mille roubles.

Nous avons effectué le dernier paiement en octobre 2019 et payé en trop 91,5 mille, soit sept fois moins. Dans le même temps, nous n'avons pas gagné à la loterie ni reçu d'héritage, mais simplement épargné avec zèle, travaillé dur et tout calculé à chaque étape. Il existe de nombreux articles sur Lifehacker qui vous expliquent comment procéder, et ils ont fonctionné – testés.

Ce n'est pas mon premier texte dans lequel je partage une expérience personnelle, je vais donc immédiatement clarifier un point. Si vous divisez 1,4 million (et avec intérêts - 1,5 million) par 14 mois, vous obtenez un montant assez important. Quelqu'un ne finira peut-être pas de lire le texte, mais écrira immédiatement dans les commentaires sur les bas salaires dans les régions et sur le fait que la moitié du pays vit avec 15 000 par mois et par famille. C’est un bon point, mais pour mon mari et moi, l’objectif premier était de rembourser la dette et non de mener une expérience dans des conditions équitables pour quelqu’un d’autre. Nous sommes donc partis de nos propres revenus, qui sont d'ailleurs très moyens Résultats du développement socio-économique de Saint-Pétersbourg pour janvier-août 2019 à Saint-Pétersbourgà Saint-Pétersbourg.

Heureusement, les conseils financiers sont hautement évolutifs. Si vous envisagez un prêt hypothécaire et que vous avez l’argent nécessaire, ces recommandations vous conviendront. Vous ne pourrez peut-être pas rembourser la dette en un an, mais vous pouvez le faire plus rapidement si vous le jugez approprié.

J'ai décidé de contracter ou non un prêt hypothécaire

De nombreuses personnes ont une attitude négative à l'égard des prêts hypothécaires et pensent qu'il est plus facile d'économiser ou de vivre dans un appartement loué pour le reste de leur vie, afin de ne pas tomber dans « l'esclavage de la banque ». Bien sûr, chacun fait ici son propre choix. Mais c’est bien quand cela s’appuie sur des calculs et s’appuie sur le bon sens, et pas seulement sur une haine sans fondement des produits de crédit.

Pour nous, l’hypothèque est devenue la stratégie la plus rentable. C’était clair avant l’achat de l’appartement et c’est devenu encore plus évident après. Voici quelques réflexions :

• Avant d'acheter, nous avons loué un appartement pendant près de trois ans pour 22 000 roubles par mois et avons réussi à en payer 748 000. Le versement hypothécaire mensuel requis était presque le même, ce qui signifie que nous n’avons rien perdu.
• Nous pourrions continuer à vivre dans un appartement loué et verser l’acompte dans une caution. En conséquence, nous n’aurions perçu le montant pour lequel nous avons acheté la maison qu’au bout de cinq ans. Certes, il n'y a pratiquement aucune chance que nous trouvions plus tard un appartement similaire pour ce genre d'argent.
• La motivation à épargner et à épargner sans hypothèque serait bien moindre. C'est une chose lorsque vous remboursez vos dettes, et une autre lorsque vous épargnez pour l'avenir. Cela ne s’applique peut-être pas à vous, mais cela a très bien fonctionné pour nous.
• En matière de logement, les prêts hypothécaires ont grandement amélioré notre qualité de vie. Pour 22 000 roubles, nous avons loué un logement en périphérie, bien que proche du métro. Les zones de couchage ont leurs avantages, mais pour nous ce n'était pas la meilleure option. Avec le même versement hypothécaire, nous nous sommes installés au centre. Tous vos lieux, établissements, institutions préférés sont accessibles à pied. Vous ne perdez pratiquement pas de temps sur la route, et si vous le passez, vous marchez et ne vous accrochez pas à la rampe du métro.

Donc pour nous, la décision était évidente.

Si vous vous demandez si vous devez contracter un prêt hypothécaire, tenez compte de tous les facteurs, pas seulement des facteurs matériels. Peut-être que vous vivez bien dans une chambre louée non loin du travail, et avec une hypothèque, vous pouvez vous permettre un appartement d'une pièce, mais à la périphérie, et l'argument « mais vous avez le vôtre » est une phrase vide de sens pour vous. Comment l’achat d’une maison affectera-t-il votre qualité de vie ? Va-t-il protéger contre les problèmes ou au contraire en créer de nouveaux ? Ce sont des questions importantes auxquelles il faut répondre.

Suivi des actions de la banque

Une fois que vous aurez signé un contrat de prêt, vous et la banque serez liés par ses conditions. Par conséquent, afin de ne pas vous retrouver dans une position désavantageuse, vous devez suivre littéralement chaque étape du gestionnaire de crédit et chaque ligne des documents.

Bien entendu, avant de décider de conclure une alliance avec une institution financière, vous devez comparer toutes les offres du marché et lire chaque lettre. Disons qu'une banque accorde un prêt hypothécaire à 9,5 % et une autre à 10,5 %. Il semble que le choix soit évident. Mais il s'avère que le taux d'intérêt de la première banque n'est valable que lors de la souscription d'une assurance titres pour la transaction. En fin de compte, un pourcentage plus élevé peut être plus rentable.

Notre maison a été construite en 1904, le choix des banques était donc restreint : le plus souvent, les hypothèques sont émises pour des appartements situés dans des immeubles au plus tôt dans les années 60-70. La liste a été réduite à une seule institution, mais il y avait encore suffisamment de problèmes.

En bref, au départ, nous avons été considérés comme un tarif déraisonnablement élevé, même si nous avons collecté l'ensemble des documents. J'ai dû riposter tous les demi pour cent. En conséquence, le gestionnaire a quand même réussi à ignorer le certificat 2‑NDFL, même si le fait qu'il était joint a été facilement confirmé grâce à la gestion électronique des documents. Mais nous n'avons plus eu le temps de faire un scandale : le deal était prévu pour demain, nous avons donc dû nous arrêter à 10% au lieu de 9,5%. Au départ, ils parlaient d’un chiffre proche de 12 % (oui, en 2018).

Gardez donc à l’esprit : le pourcentage que la banque a préalablement calculé pour votre crédit immobilier n’est pas forcément définitif. Vous pouvez vous battre pour cela.

Découvrez s'il existe des conditions particulières et quels documents doivent être soumis pour influencer le pourcentage. Et lisez attentivement les papiers que vous signez. Par exemple, nous avons reçu une mauvaise date pour la transaction d'achat et de vente dans le contrat et avons commis plusieurs erreurs mineures, mais nous avons réussi à les détecter à temps.

Choisissez le paiement optimal

Notre mensualité était de 21 243 roubles. Nous aurions pu contribuer davantage, mais nous avons retenu ce chiffre comme étant le plus confortable. Nous avons payé presque le même montant - 22 000 roubles - pour un appartement loué, ce qui signifie que ces dépenses auraient été faciles pour nous. Si l'un de nous perdait son emploi, les revenus de l'autre suffiraient à payer une hypothèque et à se nourrir. Nous nous sommes donc simplement assurés en cas de force majeure.

La thèse sur la nécessité de choisir un paiement confortable serait excellente à illustrer par une situation réelle. Heureusement, cela ne s’est pas produit au cours de l’année. Sur une période plus longue, 8, 10, 15 ans, cela sera très utile.

Assurez-vous de veiller à la sécurité. Paiement confortable, fonds de réserve, assurance en cas de décès ou d'invalidité, ce sont des choses importantes. Vous ne voulez pas penser à eux quand tout va bien. Mais si un jour la situation change, vous ne regretterez pas de l'avoir prévu.

J'ai regardé un appartement rénové

Il est peu probable que les intérieurs de notre appartement reçoivent de nombreux likes sur Instagram. Mais cela avait l’air assez convenable pour y emménager et y vivre sans dépenser d’argent en rénovations. Nous pourrions donc nous permettre de nous concentrer sur l’hypothèque.

Ce point doit être immédiatement pris en compte dans les calculs. Si vous souhaitez rembourser le prêt le plus rapidement possible, vous devrez sacrifier quelque chose. Cependant, si vous souhaitez simplement rafraîchir l’intérieur, cela ne coûtera peut-être pas très cher.

Choisissez une stratégie pour rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt

Les bonnes intentions de rembourser le prêt le plus rapidement possible ne suffisent pas : il faut un plan. Même plusieurs sont meilleurs. Premièrement, cela vous aidera à évaluer ce pour quoi vous allez réellement travailler si dur. Quand on voit les sommes économisées sur les intérêts et les délais raccourcis, la motivation est bien plus grande. Deuxièmement, les calculs montreront à quel point il vaut la peine de s’engager sur la voie d’un remboursement anticipé.

Nous allions payer plus tôt chaque mois et réduire le montant du paiement. Mais en même temps, la différence entre la mise de fonds et la mise actuelle servirait également à rembourser l’hypothèque. En fait, pour nous, le paiement resterait toujours fixe. Ensuite, j'ai fait deux plans (ils sont tous deux dans Google Sheets) :

• Le montant du paiement mensuel est de 21 243 roubles plus 20 000. Dans ce cas, nous rembourserions l'hypothèque en 3 ans et 6 mois avec un trop-payé de 253 000.
• Le montant du paiement mensuel est de 21 243 roubles plus 40 000. Nous aurions remboursé le prêt en 2 ans et 2 mois avec un trop-payé de 169 000.

De tels calculs montrent tout clairement : quand vous payez, combien vous économiserez. Même si vous ne pouvez pas effectuer de versements anticipés tous les mois et prévoyez de le faire une fois par trimestre, par an, les chiffres remettront tout à sa place.

Par ailleurs, il convient de noter la petite différence entre ces deux plans - un peu plus d'un an et 84 000 roubles. Et si 20 000 changent vraiment radicalement la situation, alors à 40 000, les changements ne sont pas si impressionnants. Dans le même temps, 20 000 par mois (la différence entre ces deux stratégies), c'est beaucoup d'argent qui peut assurer un niveau de vie plus élevé.

Si, de toute façon, un prêt hypothécaire prend plusieurs années, il vaut mieux choisir une option plus douce et vivre pleinement que de se serrer la ceinture pendant de très nombreux mois.

Il vaut la peine de choisir la voie de la privation totale et des restrictions uniquement s’il s’agit d’une très courte distance. Ou si vous trouviez un beau titre pour vous-même, « Comment j'ai remboursé une hypothèque de huit ans en un an et demi », comme je l'ai fait.

En fait, cela s'est avéré encore plus rapide, et c'est ainsi que tout s'est passé. Au cours du premier mois, nous avons distribué plus tôt que prévu tout ce qui nous restait après la transaction sur ce qui avait été alloué, au cas où. Ensuite, ils ont payé régulièrement pendant trois mois selon le deuxième plan. Et puis je me suis assis et j'ai dressé un troisième tableau, dans lequel j'ai calculé à l'avance les sommes maximales que nous pouvions donner sans mourir de faim. C’est ce à quoi nous sommes restés fidèles jusqu’à la toute fin, en faisant des ajustements au fur et à mesure.

Ils ont payé l'hypothèque avec fanatisme

Il n'y a pas de secret ici. Pour libérer plus d’argent, vous devez :

• gagne plus;
• dépenser moins.

Les deux stratégies ont été utilisées.

Comment nous avons gagné de l'argent

La plupart des banques accordent une hypothèque si l'emprunteur occupe son dernier emploi depuis plus de quatre mois, afin de garantir qu'il a réussi la période d'essai. Nous avons donc simplement attendu que l’accord soit signé. Un mois plus tard, le mari a pris un autre emploi et a augmenté ses revenus de 1,5 fois. Il existe ici certains risques : si vous n'avez pas confiance en vos capacités, vous risquez de vous retrouver sans travail pendant la période probatoire. Il est donc important de bien comprendre votre valeur sur le marché du travail. Mon mari avait plusieurs propositions en même temps, et elles revenaient périodiquement pendant tout ce temps, donc cela ne nous inquiétait pas.

Cette stratégie ne m’a pas laissé tomber depuis que je suis étudiant : si vous sentez que vous n’avez pas assez d’argent, commencez à travailler davantage.

Au fil des années, je suis devenu plus sage et j’ai réalisé qu’idéalement, il ne fallait pas travailler plus, mais obtenir plus pour la même quantité de travail, mais c’est comme ça que ça marche.

Je coopère avec plusieurs entreprises, certaines me versent des montants fixes, d'autres sur une base détaillée. Donc dans mon cas, les deux stratégies sont efficaces : travailler plus et obtenir plus. J’ai donc beaucoup écrit, parlé à des experts, fait des interviews, lu des recherches et de la documentation, puis j’ai réécrit – y compris la nuit et le week-end.

Si vous vous inquiétez de la façon dont votre mari se comportera sans mes soins, ce n'est pas nécessaire. Il était aussi au travail : il a héroïquement transcrit l'interview pour moi, recherché et découpé des photos, découpé des gifs - en général, il m'a aidé de toutes les manières possibles.

Ce faisant, nous avons dû abandonner des projets moins bien rémunérés au profit de projets mieux rémunérés afin de travailler non seulement beaucoup, mais aussi efficacement. Même si parfois des miracles se produisaient et que les clients eux-mêmes offraient davantage.

Donc, si vous travaillez dur et avec diligence, vous serez récompensé. Sinon, essayez de travailler dur et dur pour quelqu'un d'autre.

Comment nous avons dépensé

Pendant tous les mois restants, j'ai donné chaque centime de mon salaire, et « au centime près » n'est pas ici une expression métaphorique. Le mari ne disposait initialement que du montant du versement obligatoire, mais il a ensuite augmenté sa contribution.

Pendant plusieurs mois, nous avons essayé de vivre avec 18 mille, mais c'était vraiment triste, alors nous avons augmenté nos dépenses à 22 mille. Nous les utilisions pour manger, voyager dans les transports en commun, acheter des produits chimiques ménagers et nous amuser. Le dernier poste de dépenses a été le plus durement touché. Avant l'hypothèque, nous allions au théâtre au moins une fois par mois, allions souvent au cinéma ou au musée, à des festivals. Nous avons visité le théâtre deux fois cette année. Mais ils ont commencé à aller plus souvent au cinéma pour des émissions matinales bon marché. Nous n’avons pas acheté de vêtements (et je n’ai pas non plus acheté de cosmétiques) pendant presque toute l’année, à l’exception d’une courte pause shopping (j’en parlerai en détail).

Nous avons décidé d’économiser judicieusement sur la nourriture, car c’est l’un de nos besoins fondamentaux. Vous ne pouvez toujours pas gagner des millions avec cela, mais il est facile de rendre la vie insupportable. Disons que je n’étais pas prêt à abandonner les concombres, même si l’on parle de ceux en coton de janvier.

Tout cela était plus inhabituel que terrible.

Et là encore, cela vaut la peine de revenir à la conversation du début. Probablement, de l'avis d'une famille vivant avec 15 000 personnes, nous étions même chics. Mais par rapport à notre mode de vie habituel, c'était un peu difficile. Il est difficile de s'expliquer pourquoi vous ne pouvez pas acheter de la merde pour 100 roubles, même si ce pour quoi vous vous battez est évident (pour un beau titre, comme nous l'avons compris plus haut).

Et là, nous arrivons à l'essentiel : 100 roubles. Ils font vraiment la différence si vous souhaitez rembourser votre prêt plus rapidement. Littéralement, tout ce que vous n’achetez pas est important. Il n’existe aucun poste de dépense dans lequel vous puissiez vous précipiter sans réfléchir à la caisse. Chaque acquisition potentielle doit être évaluée trois fois : est-ce vraiment nécessaire ? Cela exaspère, frustre, confond. Mais le résultat en vaut la peine, même sans faire la une des journaux.

Tout l'argent inattendu a été donné pour rembourser l'hypothèque

Enfin, nous arrivons au point qui va dévoiler toutes les cartes : nous ne sommes pas si géniaux. Nous avons remboursé environ 150 000 hypothèques grâce à des dons. À l'exception de l'argent alloué à l'achat de vêtements au printemps, nous avons déposé sur le compte hypothécaire tout ce qui nous avait été transféré et transféré lors de nos anniversaires, du Nouvel An et des fêtes de fin d'année. Les déductions fiscales y sont également allées.

Et c'est aussi un point important. De toute façon, vous ne comptiez pas sur cet argent aléatoire, alors dépensez-le pour votre prêt hypothécaire, cela ne vous coûtera rien.

Conclure

Une hypothèque ne nous a pas fait peur, à l’avenir nous souhaitons en contracter une deuxième un jour. Pendant la pause entre les prêts, nous pensons ceci :

• La réputation des prêts hypothécaires est bien pire qu’elle-même. Les blagues sur le régime Doshirak et autres contribuent également à créer une image négative. Nous avons nous-mêmes plaisanté de cette façon. Mais ce n’est pratiquement pas vrai.
• Pour éviter que les blagues sur le régime avant la grossesse ne deviennent réalité, vous devez tout calculer à l'avance et veiller à votre sécurité financière. Il ne peut y avoir de « peut-être » ou de « eh bien » ici.
• Vous devriez vous concentrer sur gagner plus plutôt que sur épargner.
• Sur de longues distances, il est nécessaire de maintenir un mode de vie normal, notamment de partir en vacances et de s'amuser. Parce que l’argent peut être gagné, mais le temps ne peut plus être gagné.

Arithmétique bancaire

En moyenne, chaque emprunteur hypothécaire paie 2,5 fois plus sur le prêt que le montant du prêt lui-même. Les 10 premières années de paiement semblent particulièrement tristes, lorsque presque tout l'argent sert uniquement à rembourser les intérêts courus.

Voici un exemple standard. Vous avez contracté une hypothèque d'un montant de 2 millions de roubles pour 25 ans, le taux d'intérêt est de 9% par an, les versements sont des rentes (c'est-à-dire les mêmes pendant toute la durée du prêt). Sur 25 ans, le montant du trop-payé sur le prêt sera de 3 000 000 de roubles, soit Vous vous rendrez les 2 000 000 de roubles que vous avez pris et 3 millions supplémentaires « en plus ». Le montant du paiement mensuel sera de 16 783 roubles. De plus, la première année, la structure d'un tel paiement est de 15 tr. - ce seront des intérêts, et 1 783 seront le remboursement du principal de la dette. Même après 10 ans, la situation ne changera pas beaucoup : dans la structure de paiement, le remboursement du principal de la dette ne s'élèvera qu'à 4 373 roubles.

Quelle en est la conclusion ? Le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire est extrêmement avantageux dès le début. Il suffit d'ajouter au moins 1 000 roubles « en plus » au paiement mensuel obligatoire, et le principal de la dette commencera à être remboursé au moins deux fois plus vite. Tout ce qui est payé d’avance sert immédiatement au remboursement du principal de la dette. Chaque rouble payé plus tôt que prévu vous fera économiser 2,5 roubles d'intérêts. Pensez à ces chiffres !!!

Sur cette base, nous avons préparé quelques conseils pour ceux qui rêvent de se débarrasser plus tôt que prévu de la servitude hypothécaire.

Effectuez des paiements anticipés le plus tôt possible et quel que soit le montant ! Même si vous parvenez à ajouter seulement 500 à 1 000 roubles au paiement régulier, cela en vaut la peine. Un dépôt supplémentaire de 1 000 roubles vous fera automatiquement économiser jusqu'à 2 500 roubles.

Où pouvez-vous trouver l’argent, demandez-vous ?

Remboursez votre impôt sur le revenu pour l'achat d'un bien immobilier ! Toute personne officiellement employée, lors de l'achat d'un bien immobilier, a droit au remboursement de son impôt sur le revenu sur le budget de l'État. Vous pouvez restituer un montant allant jusqu'à 260 000 roubles. Il s’agit d’une procédure simple que vous pouvez facilement réaliser vous-même. Nous avons évoqué toutes les nuances de la déduction fiscale dans notre article « Remboursement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques pour l'achat d'un bien immobilier », que vous pouvez retrouver sur.

Gardez un œil attentif sur le taux hypothécaire moyen du marché. Dès qu'il évolue à la baisse (cela s'est produit plusieurs fois au cours des trois dernières années), contactez la banque avec une demande (demande) de réduction du taux d'intérêt. Changer le taux hypothécaire, même de 0,5% de point, vous fera économiser environ 200 000 roubles (dans notre cas). Dans le même temps, rappelez-vous que la réduction du taux d’intérêt de la banque n’est pas une obligation de la banque, mais son droit. Si votre banque ne réduit pas votre taux d’intérêt, essayez le refinancement.

En plus des programmes bien connus tels que Capital Maternité, Jeune Famille ou les subventions hypothécaires pour les familles avec deux enfants ou plus (qui ont acheté un appartement dans un immeuble neuf), chaque région peut avoir ses propres mesures de soutien gouvernementales (supplémentaires). Cela peut être : un capital maternité régional, une subvention des taux d'intérêt du budget régional, la mise à disposition gratuite de terres ou de bois que vous pouvez vendre (bien sûr, uniquement légalement). Pour étudier cette question, vous devez contacter les autorités sociales locales, ainsi que « Google », les ressources d'information officielles des autorités régionales et municipales.