Как досрочно закрыть ипотеку. Потребительский кредит на квартиру Как перекрыть ипотеку другой ипотекой

24.01.18 386 715 30

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Максим Кайнер

четыре года гасит ипотеку

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа - 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж - 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок - имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Без досрочных погашений

Переплатим

786 139 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Сокращаем срок

Переплатим

498 754 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Уменьшаем платеж

Переплатим

612 239 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2020 г.

Метод Максима Кайнера

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он - 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 - около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой - последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Вот тут начинается магия

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Читайте договор

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Ипотека – весьма популярный вид займа. Он дает возможность приобрести жилье здесь и сейчас. Но кредит – обязательство на долгие годы, поэтому нужно знать, как быстрее погасить ипотеку – рассмотрим возможные варианты, отталкиваясь от современных реалий.

Допускается ли оплатить долг досрочно

Все моменты, связанные с досрочным погашением ипотеки должны заранее прописываться в соответствующем договоре. Почти каждый банк позволяет своим клиентам оплатить долг раньше положенного срока. Многие финансовые предприятия снизили штрафы за досрочное погашение. Еще недавно при скоротечном закрытии ипотеки с плательщика брали определенный штраф, обговоренный одним из пунктов договора, но теперь это незаконно, и клиент может обратиться с жалобой.

Перед оплатой нужно узнать сумму, при достижении которой появляется возможность закрыть ипотеку быстрее.

Следующий шаг – уведомить банк о том, что собираетесь внести дополнительный досрочный платеж. Поставить в известность можно двумя способами:

Непосредственно в банке, написав заявление о намерении внести внеочередную оплату.

По телефону специальной горячей линии, которая есть у любого банка. Такая опция должна указываться в договоре.

Уведомить заимодателя требуется не менее, чем за 1-2 недели до намеченного платежа. Этот срок варьируется - все зависит от конкретного банка, где данный пункт прописан в договоре. Иначе, деньги автоматически будут начислены за следующий месяц.

На что обратить внимание

Многие банки ограничивают клиентов в выборе определенных условий кредитования, ставя тех перед фактом.

Выбор схемы платежей. Существует два вида: аннуитетный и дифференцированный. В 99% случаев банки предлагают первый вариант, так как он более выгоден для финансового учреждения:

• ограничение суммы взноса при досрочных платежах.
• регламентируют минимальный срок, после которого можно гасить ипотеку досрочно.
• необходимо предупреждать о внеочередном расчете заранее.

Все эти пункты должны быть прописаны в ипотечном договоре.

Где взять финансы для погашения долга

Существует несколько эффективных и реальных способов достать деньги, чтобы выплатить ипотеку быстрее.

Рефинансирование кредита

Процесс рефинансирование представляет собой следующее: сторонний банк, с которым плательщик хочет заключить финансовый договор, гасит долг перед предыдущим заимодателем, предоставляя клиенту кредит на более выгодных условиях. Если ипотека под 13 процентов годовых, а после рефинансирования – 11%, то стоит задуматься – 2-процентная разница существенна. При займе двух миллионов экономия может составить более 30 000 рублей. Это в год. А если платить осталось 5 и более лет? Можно сэкономить сотни тысяч. Минус рефинансирования – то, что жилью, согласно главе 6 закона «Об ипотеке», присваивается статус залогового имущества. Так что если заемщик с помощью рефинансирования решает избавить свое жилье от обременения (при стандартной ипотеке, собственность тоже переходит в залог банка), то ничего не получится. Можно ли погасить ипотеку другой ипотекой? Да, но нужно учитывать все нюансы.

Затраты на страхование. Финансовое учреждение берет в залог приобретаемую на ипотечные средства недвижимость. Законом Российской Федерации предусмотрено, что залоговое имущество в обязательном порядке страхуется, чтобы нивелировать возможные риски – затопление, пожар и т. д. Банк, как правило, устанавливает фиксированный процент, который не превышает 1% от суммы кредита.

Дополнительные затраты: нотариальные услуги, госпошлина, оплата юристов – все эти траты заемщик берет на себя.

Комиссия за выдачу средств. Некоторые финансовые учреждения включают статью расходов при открытии кредитного счета или выдачу средств на руки.

Делать рефинансирование имеет смысл только тогда, когда платить ипотеку еще долго. Это особенно актуально при аннуитетной схеме кредитования. Ведь тогда первое время в основном оплачивают проценты по ипотеке. В этом случае рефинансирование на меньшую для заемщика процентную ставку принесет больше пользы.

Налоговый вычет

Каждый резидент России, официально трудоустроенный и уплачивающий НДФЛ, имеет право вернуть 13% от стоимости недвижимости, включая все затраты: и основной кредит, и проценты по ипотеке. Но сумма, с которой будет возвращен подоходный налог, имеет свои ограничения. Так, с основного займа возвращают максимум 260 тыс. рублей. А с процентов – 390 000. Такие цифры возникли оттого, что государство возвращает 13%, но от стоимости жилья, не превышающей 2 млн, и 3 млн с суммы ипотечных процентов.

Количество возвращаемых денег в год напрямую зависит от заработной платы резидента Российской Федерации. При ежемесячном доходе 20 000 рублей заемщику вернут за год 31 200 (20 000*0,13*12). Итого получить полный возврат – 260 000 рублей – можно за 9 лет. С ипотечными процентами срок увеличивается. Всего можно от государства получить 650 000 рублей при соблюдении условия, согласно которому уплаченный резидентом подоходный налог больше этой суммы. Все полученные средства можно использовать для досрочной оплаты кредита. Это существенный плюс для тех, кто интересуется, как побыстрее погасить ипотеку.

Материнский капитал

Еще одна возможность быстрее погасить ипотеку, предоставляемая государством. Для этого нужно обратиться в банк с документом, удостоверяющим личность (паспорт гражданина Российской Федерации или загранпаспорт), сертификатом, дающим право получить материнский капитал, заявлением о намерении досрочно погасить долг. После этого заемщику выдадут справку, содержащую следующую информацию:

• оставшаяся сумма основного кредита;
• долг с ипотечных процентов.

Кроме этого, в банке можно получить документы, подтверждающие право на жилье: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности. С полученными документами обращаются в пенсионный фонд. Там нужно получить разрешение на перевод средств материнского капитала в счет оплаты ипотечного долга. В 2017 году размер материнского капитала составляет 453 026 рублей.

Как выгоднее расплатиться за ипотеку

Существует два варианта при преждевременной оплате ипотеки:

• уменьшить размер ежемесячного расчета.
• уменьшить общий срок оплаты.

Предпочтительнее сократить общий срок - оплатить быстро ипотеку. Ведь чем меньше времени платишь, тем меньше процентов по кредиту начисляют, что скажется в пользу клиента при переплате. Особенно это выгодно при начале выплат – позволит сэкономить внушительные суммы.

Уменьшение размера ежемесячных выплат – не столь выгодный вариант относительно итоговой переплаты. Этот способ подходит тем семьям, у которых по какой-либо причине снизился доход. Им нужно всеми доступными способами сократить ежемесячный расчет, чтобы свести концы с концами.

Для тех, кого интересует, как быстро погасить ипотеку: схема досрочных расчетов с кредитором должна учитывать следующие важные моменты.

Тщательно изучаем договор. Нужно внимательно читать каждый пункт, если есть непонятные моменты требовать разъяснение. Лучший вариант – обратиться за помощью к юристу.

Если есть возможность внести досрочно какую-либо сумму, хоть и небольшую – не затягиваем. Многие совершают ошибку, пытаясь накопить денег, а потом уже расплатиться. Внесенные на начальном этапе средства помогают уменьшить основную часть долга, тем самым экономя на процентах. Так что, чем раньше заемщик начнет досрочно гасить кредит, тем ему выгоднее.

Внося досрочные платежи, уменьшаем общий срок, а не ежемесячные расчет.

Когда есть возможность выгодного рефинансирования – не упускаем ее. Даже однопроцентная разница позволит сэкономить не один десяток тысяч рублей.

Налоговую декларацию на вычет следует подавать в начале года. Чем быстрее возвращенные деньги потратить на оплату долга, тем больше получится сэкономить. Подоходный налог возвращают в течение 4 месяцев - редко когда на это тратят меньше трех. Оперативность в этом вопросе приведет к значительной экономии.

После оплаты долга

Когда долгожданный день настал – получилось отдать быстро ипотеку, необходимо взять в банке справку, которая подтверждает отсутствие долговых обязательств. Кроме того, требуется обратиться к услугам регистрационной палаты. Там с недвижимости снимут "статус" обременения и выдадут владельцу подтверждающий документ.

В 2018 году мы с мужем купили квартиру. Нам не хватало 1,4 миллиона рублей, и именно их мы взяли взаймы у банка под 10% годовых на восемь лет. 14 августа учреждение перечислило деньги бывшим владельцам квартиры. Если бы всё пошло по плану банка, мы бы полностью расплатились с ним в августе 2026 года и переплатили бы 639,5 тысячи рублей.

Мы внесли последний платёж в октябре 2019 года и переплатили 91,5 тысячи - в семь раз меньше. При этом мы не выиграли в лотерею и не получили наследство, а просто рьяно экономили, много работали и всё просчитывали на каждом этапе. На Лайфхакере много статей, которые рассказывают, как это делать, и они работают - проверено.

Это не первый мой текст, в котором я делюсь личным опытом, поэтому сразу проясню один момент. Если разделить 1,4 миллиона (а с процентами - 1,5 миллиона) на 14 месяцев, то получится достаточно большая сумма. Кто‑то может не дочитывать текст, а сразу написать в комментариях о маленьких зарплатах в регионах и о том, что полстраны живёт на 15 тысяч в месяц на семью. Это справедливое замечание, однако для нас с мужем первоочередной целью было выплатить долг, а не провести эксперимент в условиях, справедливых для кого‑то ещё. Поэтому мы исходили из собственных доходов, кстати, весьма средних Итоги социально‑экономического развития Санкт‑Петербурга за январь‑август 2019 года по Санкт‑Петербургу по Санкт‑Петербургу.

К счастью, финансовые советы прекрасно масштабируются. Если вы задумались об ипотеке и у вас есть на неё деньги, рекомендации вам подойдут. Возможно, за год вы долг не отдадите, но сможете сделать это быстрее, если сочтёте целесообразным.

Решили, стоит ли брать ипотеку

Многие негативно настроены по отношению к ипотеке и считают, что проще копить или жить всю жизнь на съёмной квартире, лишь бы не попадать «в рабство к банку». Разумеется, здесь каждый делает свой выбор. Но хорошо, когда он основан на вычислениях и подкрепляется здравым смыслом, а не просто беспочвенной ненавистью к кредитным продуктам.

Для нас ипотека стала наиболее выгодной стратегией. Это было понятно до покупки квартиры и стало ещё более очевидно после. Вот несколько соображений:

• Перед покупкой мы почти три года снимали квартиру за 22 тысячи рублей в месяц и успели отдать 748 тысяч. Обязательный ежемесячный платёж при ипотеке был практически таким же, значит, мы ничего не теряли.
• Мы могли бы продолжать жить на съёмной квартире, а деньги первоначального взноса положить на депозит. В итоге сумму, за которую мы купили жильё, мы бы собрали только через пять лет. Правда, практически нет шансов на то, что потом мы бы нашли аналогичную квартиру за такие деньги.
• Мотивация экономить и копить без ипотеки была бы гораздо ниже. Одно дело, когда ты отдаёшь долги, и другое - когда откладываешь на будущее. Возможно, это не про вас, но у нас сработало отлично.
• В плане квартирного вопроса ипотека очень повысила наше качество жизни. За 22 тысячи рублей мы снимали жильё на окраине, хоть и близко к метро. У спальных районов есть свои плюсы, но для нас это был не лучший вариант. С тем же платежом в виде ипотеки мы поселились в центре. Все любимые места, заведения, учреждения в шаговой доступности. Практически не тратишь время на дорогу, а если тратишь, то прогуливаешься, а не висишь на поручне в метро.

Так что для нас решение было очевидным.

Если вы раздумываете, брать ли ипотеку, учитывайте все факторы, а не только материальные. Может, вы прекрасно живёте в съёмной комнате недалеко от работы, а в ипотеку сможете себе позволить однушку, но на окраине, и аргумент «зато своя» для вас - пустой звук. Как покупка жилья повлияет на ваше качество жизни? Защитит от проблем или, наоборот, создаст новые? Это важные вопросы, на которые необходимо ответить.

Следили за действиями банка

Как только вы подпишете кредитный договор, и вы, и банк будете обязаны следовать его условиям. Поэтому, чтобы не попасть в невыгодное положение, нужно следить буквально за каждым шагом кредитного менеджера и за каждой строчкой в документах.

Разумеется, прежде чем решиться на союз с каким‑то финансовым учреждением, необходимо сравнить все предложения на рынке, вчитываясь в каждую букву. Допустим, один банк выдаёт ипотечный кредит под 9,5%, а другой - под 10,5%. Кажется, что выбор очевиден. Но оказывается, что процентная ставка в первом банке действует только при оформлении титульного страхования сделки. В итоге больший процент может быть выгоднее.

Наш дом возведён в 1904 году, так что выбор банков был невелик: чаще всего ипотеку выдают на квартиры в зданиях не ранее 60–70‑х годов постройки. Перечень сократился до одного учреждения, но и там проблем хватило.

Если вкратце, изначально нам посчитали неоправданно высокую ставку, хотя мы собрали весь пакет документов. Пришлось отбивать с боем каждые полпроцента. В итоге менеджеру всё-таки удалось проигнорировать справку 2‑НДФЛ, хотя то, что она приложена, удалось легко подтвердить благодаря электронному документообороту. Однако мы уже не успевали скандалить: сделка была назначена на завтра, так что пришлось остановиться на 10% вместо 9,5%. Изначально речь шла о цифре, близкой к 12% (да, в 2018 году).

Так что имейте в виду: процент, который предварительно высчитал вам банк по ипотеке, не обязательно конечный. За него можно побороться.

Уточняйте, есть ли специальные условия, какие документы нужно донести, чтобы повлиять на процент. И внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Нам, например, указали в договоре не ту дату сделки купли‑продажи и допустили несколько ошибок помельче, но их удалось вовремя отловить.

Выбрали оптимальный платёж

Наш ежемесячный платёж составлял 21 243 рубля. Мы могли вносить больше, но остановились именно на этой цифре как на наиболее комфортной. Почти столько же - 22 тысячи рублей - мы отдавали за съёмную квартиру, значит, эти расходы дались бы нам без труда. Если бы один из нас потерял работу, доходов второго хватило бы на ипотеку и еду. Так что мы просто подстраховали себя на случай форс‑мажоров.

Тезис о необходимости выбирать комфортный платёж было бы отлично проиллюстрировать ситуацией из жизни. К счастью, такой за год не возникло. На более продолжительном отрезке времени в 8, 10, 15 лет это будет очень кстати.

Обязательно позаботьтесь о безопасности. Комфортный платёж, резервный фонд, страхование на случай смерти или потери трудоспособности - это важные вещи. О них не хочется думать, когда всё хорошо. Но если однажды ситуация изменится, то вы не пожалеете, что предусмотрели это.

Присмотрели квартиру с ремонтом

Интерьеры нашей квартиры вряд ли соберут много лайков в Instagram. Но она выглядела прилично, чтобы въехать и жить в ней, не тратя деньги на ремонт. Поэтому мы могли себе позволить сосредоточиться на ипотеке.

Этот момент стоит сразу учитывать в расчётах. Если хотите отдать кредит как можно быстрее, придётся чем‑то пожертвовать. Впрочем, если хотите просто освежить интерьер, это может выйти не очень затратно.

Выбрали стратегию досрочного погашения ипотеки

Недостаточно одних лишь добрых намерений погасить кредит как можно быстрее - нужен план. Лучше даже несколько. Во‑первых, он поможет оценить, ради чего вы, собственно, будете надрываться. Когда видишь суммы, сэкономленные на процентах, и сокращающиеся сроки, мотивация гораздо выше. Во‑вторых, расчёты покажут, насколько сильно стоит упираться на пути к досрочному погашению.

Мы собирались вносить досрочку ежемесячно и уменьшать размер платежа. Но при этом разница между первоначальным взносом и текущим также шла бы в счёт погашения ипотеки. Фактически для нас платёж по‑прежнему оставался бы фиксированным. Далее я составила два плана (они оба есть в «Google Таблице »):

• Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 20 тысяч. В этом случае мы отдали бы ипотеку за 3 года и 6 месяцев с переплатой в 253 тысячи.
• Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 40 тысяч. С кредитом мы расплатились бы через 2 года и 2 месяца с переплатой в 169 тысяч.

Такие расчёты всё показывают наглядно: когда выплатите, сколько сэкономите. Даже если вы не можете вносить досрочки каждый месяц и планируете делать это раз в квартал, в год, цифры всё расставят по местам.

Отдельно стоит отметить небольшую разницу между этими двумя планами - всего год с небольшим и 84 тысячи рублей. И если 20 тысяч действительно в корне меняют ситуацию, то при 40 тысячах изменения не так впечатляют. При этом 20 тысяч в месяц (разница между этими двумя стратегиями) - большие деньги, которые могут обеспечить более высокий уровень жизни.

Если при любых раскладах ипотека занимает несколько лет, лучше выбрать более щадящий вариант и жить полноценно, чем затянуть поясок на долгие‑долгие месяцы.

Выбирать путь тотальных лишений и ограничений стоит, только если речь идёт об очень короткой дистанции. Или если вы придумали себе красивый заголовок «Как я выплатила восьмилетнюю ипотеку за полтора года», как я.

На деле вышло даже быстрее, и вот как всё получилось. В первый месяц мы отдали в досрочку всё, что у нас оставалось после сделки от выделенного на всякий случай. Затем три месяца исправно платили по второму плану. А потом я села и составила третий график, в котором в досрочку посчитала максимальные суммы, которые мы могли отдавать без того, чтобы умереть с голоду. Его‑то мы и придерживались до самого конца, внося коррективы по ходу движения.

С фанатизмом платили ипотеку

Здесь нет никакого секрета. Чтобы высвободить больше денег, нужно:

• больше зарабатывать;
• меньше тратить.

В ход пошли обе стратегии.

Как мы зарабатывали

Большинство банков выдают ипотеку, если заёмщик работает на последнем месте дольше четырёх месяцев, чтобы была уверенность, что он прошёл испытательный срок. Поэтому до подписания договора мы просто ждали. В течение месяца после этого муж вышел на другую работу и увеличил свой доход в 1,5 раза. Здесь есть определённые риски: если вы не уверены в своих силах, то можете в период испытательного срока остаться вовсе без работы. Поэтому важно адекватно понимать свою ценность на рынке труда. У мужа было несколько предложений одновременно, и они всё это время периодически поступают, так что мы не переживали по этому поводу.

Меня же со студенчества не подводила стратегия: чувствуешь, что денег не хватает, начинай больше работать.

С годами я поумнела и поняла, что в идеале надо не работать больше, а получать больше за тот же объём сделанного, но тут уж как получается.

Я сотрудничаю с несколькими компаниями, кто‑то платит мне фиксированные суммы, кто‑то постатейно. Так что в моём случае эффективны обе стратегии - и работать больше, и больше получать. Поэтому я много писала, разговаривала с экспертами, брала интервью, читала исследования и документацию, а потом опять писала - в том числе ночами и в выходные.

Если вы переживаете, как же муж без моей заботы, то не нужно. Он тоже был при деле: героически расшифровывал мне интервью, искал и вырезал картинки, резал гифки - в общем, помогал чем мог.

В процессе приходилось отказываться от менее оплачиваемых проектов в пользу более оплачиваемых, чтобы работать не только много, но и эффективно. Хотя иногда происходили чудеса и заказчики сами предлагали больше.

Так что если вы много и старательно работаете, это будет вознаграждено. Если нет, попробуйте много и старательно работать на кого‑то другого.

Как мы тратили

Все оставшиеся месяцы я отдавала всю свою зарплату до копейки, причём «до копейки» здесь не метафорическое выражение. На муже изначально был только размер обязательного платежа, но затем и он увеличил свой вклад.

Несколько месяцев мы пытались жить на 18 тысяч, но было совсем грустно, поэтому увеличили расходы до 22 тысяч. На них мы ели, ездили на общественном транспорте, покупали бытовую химию, развлекались. Последняя статья расходов пострадала сильнее всего. До ипотеки мы не реже раза в месяц ходили в театр, частенько выбирались в кино или музей, на фестивали. За этот год мы посетили театр два раза. Но стали чаще ходить в кинотеатры на утренние дешёвые сеансы. Одежду (а я ещё и косметику) мы не покупали практически весь год, за исключением небольшого перерыва на шопинг (об этом я подробно ).

На еде решили экономить разумно, потому что это одна из базовых потребностей. Миллионов на этом всё равно не выгадать, а сделать жизнь невыносимой легко. Скажем, отказаться от огурцов я была не готова, даже если речь идёт о январских ватных.

Всё это было скорее непривычно, чем ужасно.

И здесь опять стоит вернуться к разговору, который был вначале. Вероятно, на взгляд семьи, живущей на 15 тысяч, мы даже шиковали. Но по сравнению с нашим обычным образом жизни было тяжеловато. Сложно объяснить себе, почему не можешь купить какую‑то фигню за 100 рублей, хотя и очевидно, за что сражаешься (за красивый заголовок, как мы поняли выше).

И тут мы подбираемся к главному: к 100 рублям. Они действительно имеют значение, если вы хотите побыстрее отдать кредит. Важна буквально каждая вещь, которую вы не купили. Нет статьи расходов, в рамках которой можно бездумно нестись на кассу. Каждое потенциальное приобретение необходимо трижды оценивать: так ли оно нужно? Это бесит, расстраивает, вводит в ступор. Но результат того стоит, даже без всяких заголовков.

Все нежданные деньги отдавали на погашение ипотеки

Наконец, переходим к пункту, который откроет все карты: мы не такие уж молодцы. Примерно 150 тысяч ипотеки мы погасили благодаря подаркам. За исключением денег, выделенных на покупку одежды весной, всё, что перечисляли и переводили нам в дни рождения, на Новый год и гендерные праздники, мы вносили на ипотечный счёт. Туда же отправились налоговые вычеты.

И это тоже важный момент. Вы всё равно не рассчитывали на случайные деньги, так что потратьте их на ипотеку, вам это ничего не будет стоить.

Сделали выводы

Одна ипотека нас не напугала, в перспективе хотим однажды взять вторую. В перерыве между кредитами думаем вот что:

• Репутация ипотеки гораздо хуже, чем она сама. На негативный имидж работают в том числе шуточки про диету из «Доширака» и подобные. Мы сами так шутили. Но это практически не соответствует истине.
• Чтобы шутки про доширачную диету не стали реальностью, нужно всё просчитать заранее и позаботиться о финансовой безопасности. Никаких «авось» и «да ладно» здесь быть не может.
• Стоит сосредоточиться на том, чтобы больше зарабатывать, а не экономить.
• На длинных дистанциях необходимо сохранять обычный образ жизни, в том числе ездить в отпуск, развлекаться. Потому что деньги можно заработать, а время - уже нет.

Банковская арифметика

В среднем, каждый ипотечный заемщик переплачивает по кредиту в 2,5 раза больше, чем сама сумма займа. Особенно печально выглядят первые 10 лет платежей, когда практически все деньги идут только на погашение начисляемых процентов.

Вот стандартный пример. Вы взяли ипотеку в размере 2 млн. рублей на 25 лет, процентная ставка – 9% годовых, платежи аннуитетные (т.е. одинаковые на протяжении всего срока кредита). За 25 лет сумма переплаты по кредиту составит 3 000 000 рублей, т.е. Вы вернете 2 000 000 рублей, которые брали и еще 3 млн. «сверху». Сумма ежемесячного платежа составит 16 783 рубля. При чем, в первый год в структуре такого платежа 15 т.р. – это будут проценты, а 1 783 – гашение основного долга. Даже через 10 лет картина особо не изменится, в структуре платежа гашение основного долга будет составлять лишь 4 373 рубля.

Какой из этого вывод? Досрочное гашение ипотеки крайне выгодно на самых начальных этапах. Достаточно прибавить к обязательному ежемесячному платежу хотя бы 1 000 рублей «сверху» и основной долг ни много ни мало начнет погашаться уже в два раза быстрее. Все, что вносится досрочно, сразу же идет в оплату основного долга. Каждый досрочно уплаченный рубль сэкономит Вам 2,5 рубля на процентах. Вдумайтесь в эти цифры!!!

Исходя из этого, мы подготовили несколько советов для тех, кто мечтает досрочно избавиться от ипотечной кабалы.

Вносите досрочные платежи как можно раньше и любыми суммами! Даже если удается прибавить к обычному платежу всего 500 – 1000 рублей – дело того стоит. Дополнительно внесённая 1 000 рублей автоматически сэкономит Вам до 2 500 рублей.

А где же взять деньги, спросите Вы?

Верните НДФЛ за покупку недвижимости! Каждый официально работающий человек при покупке недвижимости имеет право на возврат из государственного бюджета своего подоходного налога. Вернуть можно сумму в размере до 260 тысяч рублей. Эта несложная процедура, которую Вы вполне сможете осуществить самостоятельно. Обо всех нюансах налогового вычета мы рассказали в нашей статье «Возврат НДФЛ за покупку недвижимости», которую Вы можете найти на .

Внимательно следите за среднерыночной ставкой по ипотеке. Как только она изменится в меньшую сторону (за прошедшие три года это произошло несколько раз) обратитесь в банк с просьбой (заявлением) о снижении процентной ставки. Изменение ипотечной ставки даже на 0,5% пункта сэкономит Вам около 200 тысяч рублей (применительно к нашему случаю). Вместе с тем помните, что снижение процентной ставки со стороны банка – это не обязанность банка, а его право. Если Ваш банк не снижает Вам процентную ставку, попробуйте прибегнуть к процедуре рефинансирования.

Кроме общеизвестных программ, таких как Материнский капитал, Молодая семья или субсидирование ипотеки для семей с двумя и более детьми (купивших квартиру в новостройке) в каждом регионе могут существовать свои (дополнительные) меры государственной поддержки. Это могут быть: региональный материнский капитал, субсидирование процентной ставки за счет регионального бюджета, предоставление бесплатных земельных участков или лесоматериала, которые могут быть Вами проданы (естественно, только на законных основаниях). Для изучения этого вопроса следует обратиться в местные органы социальной защиты населения, а также «погуглить» официальные информационные ресурсы региональных и муниципальных органов власти.