Porez i računovodstvo. Neodvojiva poboljšanja

" № 6/2016

Obaveze strana u ugovoru o zakupu za održavanje zakupljene imovine utvrđene su u § 1 “ Opće odredbe pod najam" Ch. 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema čl. 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije, najmodavac je dužan izvršiti velike popravke zakupljene imovine o svom trošku (klauzula 1), a zakupac je dužan održavati imovinu u dobrom stanju, obavljati redovne popravke u o svom trošku i snosi troškove održavanja imovine (klauzula 2). Istovremeno je stavljena rezerva “osim ako nije drugačije određeno zakonom ili ugovorom o zakupu”.

Osim toga, čl. 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa takav koncept kao što su poboljšanja iznajmljene imovine, koja mogu biti odvojiva ili neodvojiva.

Poboljšanja koja su odvojena od zakupljene imovine bez štete po nju smatraju se odvojivim. Na kraju perioda zakupa mogu se demontirati. Odvojiva poboljšanja su vlasništvo zakupca (osim ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno) i za potrebe poreskog računovodstva zakupac se priznaje kao posebna imovina ili uključuje u njegove tekuće troškove kao materijalne troškove (ovisno o trošku i periodu korištenja). poboljšanja).

Po pravilu, računovodstvo stanara za odvojiva poboljšanja u praksi ne postavlja pitanja. Isto se ne može reći o uzimanju u obzir neodvojivih poboljšanja, o kojima će biti riječi u ovom članku.

Pravna regulativa

Zbog činjenice da neodvojiva poboljšanja postaju sastavni dio iznajmljene imovine, za njihovu izradu potrebna je saglasnost zakupodavca, budući da ovaj možda nije zainteresiran za njih.

Ako zakupodavac pristane na takva poboljšanja, on se obavezuje da će stvar u promijenjenom stanju, u kojoj ima veću vrijednost, primiti natrag i naknaditi zakupcu troškove koje je imao. Ovo posljednje mora biti razumno i neophodno.

Postupak utvrđivanja svojine na neodvojivim poboljšanjima na zakupljenim nekretninama i naknade za njihov trošak predviđen je čl. 2. i 3. čl. 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Zbog činjenice da se neodvojiva poboljšanja ne mogu odvojiti od samog predmeta zakupa, ona se u svakom slučaju priznaju kao vlasništvo najmodavca i prenose se na njega bilo na kraju perioda zakupa ili odmah po završetku radova na proizvodnji ovih poboljšanja (po dogovoru stranaka).

Završena neodvojiva poboljšanja nisu vlasništvo zakupca, već pripadaju stanodavcu. Odnosno, u ovom slučaju zakupac nema posebnu stavku osnovnih sredstava.

Povrat troškova neodvojivih poboljšanja moguć je samo ako su napravljeni uz saglasnost zakupodavca, osim ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno (klauzula 2 člana 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije). U suprotnom (poboljšanja nisu unapred navedena u ugovoru), priznaju se kao vlasništvo zakupodavca, koji nije dužan da nadoknadi njihov trošak zakupcu. Osim toga, ako je ugovorom o zakupu propisano da je zakupac dužan da o svom trošku izvrši sva poboljšanja zakupljene nekretnine, zakupodavac se oslobađa obaveze da zakupcu naknadi troškove svih poboljšanja koje je izvršio.

Dakle, postupak poreskog knjigovodstva neodvojivih poboljšanja zakupljene imovine od strane zakupca zavisi od:

• da li je zakupodavac dao saglasnost za poboljšanje zakupljene imovine;
• da li stanodavac nadoknađuje troškove izvršenih poboljšanja.

Neodvojiva poboljšanja napravljena uz saglasnost zakupodavca

Kapitalna ulaganja u iznajmljena osnovna sredstva u vidu neodvojivih poboljšanja koje izvrši zakupac uz saglasnost zakupodavca priznaju se kao imovina koja se amortizuje na osnovu čl. 1. čl. 256 Poreski zakon Ruske Federacije.

Kako proizilazi iz stava 1. čl. 258 Poreskog zakona Ruske Federacije, amortizacija kapitalnih ulaganja u iznajmljena osnovna sredstva, navedena u st. 1 klauzula 1 čl. 256 Poreskog zakona Ruske Federacije, obračunava strana koja zapravo snosi troškove neodvojivih poboljšanja. Ako stanodavac nadoknađuje zakupcu troškove poboljšanja, onda on naplaćuje amortizaciju po opšta procedura. Ako ne nadoknadi, amortizacione odbitke vrši zakupac na način određen ovom normom.

Ako trošak kapitalnog ulaganja ne nadoknađuje zakupodavac

Početni trošak imovine u obliku neodvojivih poboljšanja formira se u skladu sa tačkom 1. čl. 257 Poreski zakon Ruske Federacije. Uključuje troškove njihove izgradnje, izrade i dovođenja u stanje pogodno za upotrebu (bez PDV-a i akciza).

Amortizacija se obračunava od 1. dana u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca u kojem su ova kapitalna ulaganja puštena u rad do isteka ugovora o zakupu (klauzule 3, 5 člana 259.1 Poreskog zakona Ruske Federacije). Datum puštanja u rad kapitalnih investicija mora biti potvrđen relevantnim dokumentima - potvrdama o prijemu završenih radova na iznajmljenoj imovini i uvođenju relevantnih poboljšanja u rad (Pismo Ministarstva finansija Rusije od 21.08.2009. br. 03- 03-06/2/158).

Na osnovu stava 1. čl. 258 Poreskog zakonika Ruske Federacije, kapitalna ulaganja koja je zakupac izvršio uz saglasnost najmodavca, a čiji trošak ne nadoknađuje zakupodavac, zakupac amortizuje tokom trajanja ugovora o zakupu na osnovu iznosa amortizacije obračunat uzimajući u obzir korisni vek određen za iznajmljena osnovna sredstva ili za kapitalna ulaganja u navedene objekte u skladu sa Klasifikacijom OS.

Dakle, odbitke amortizacije vrši zakupac:

Ako nije utvrđena klasifikacija OS za posebna kapitalna ulaganja, mora se voditi odredbama čl. 6. čl. 258 Poreskog zakonika Ruske Federacije, prema kojem u ovom slučaju SPI utvrđuje poreski obveznik u skladu sa tehničkim specifikacijama ili preporukama proizvođača (Pismo Ministarstva finansija Rusije od 13. aprila 2010. br. 03-03-06/2/75).

Primjer

Zakupodavac doo je sa Zakupcem doo zaključio ugovor o zakupu maloprodajnog prostora na period od dvije godine (od 1. januara 2015. do 31. decembra 2016.).

Zakupac je trebao ugraditi teretni lift. Prema uslovima ugovora, ovo neodvojivo poboljšanje se vrši o trošku zakupca i ubuduće mu se troškovi poboljšanja neće nadoknađivati.

Lift je pušten u rad u martu 2015. godine. Početni trošak imovine koja se amortizira u obliku neodvojivog poboljšanja iznosi 148.000 rubalja.

U skladu sa Klasifikacijom OS, običan teretni lift (šifra 14 2915263 2 OKOF) pripada trećoj amortizacionoj grupi (upotrebni vek - preko tri godine do zaključno pet godina). SPI je postavljen na 37 mjeseci.

IN računovodstvena politika zakupac se dodjeljuje za poreske svrhe linearna metoda naknade za amortizaciju osnovnih sredstava. Mjesečni iznos obračunate amortizacije za ovu imovinu je 4.000 rubalja. (148.000 RUB / 37 mjeseci).

Počevši od aprila 2015. do zaključno decembra 2016. godine (21 mjesec), zakupac ima pravo da ovaj iznos mjesečno uračuna u rashode koji se uračunavaju u poresku osnovicu poreza na dohodak.

Tokom trajanja ugovora o zakupu, od ukupnog iznosa izvršenih kapitalnih ulaganja, 84.000 RUB će se prikazati kao rashodi. (4.000 RUB x 21 mjesec).

Na kraju ugovora o zakupu (ako se ne produži), preostali iznos troškova iznosit će 64.000 rubalja. (148.000 - 84.000) zakupac neće moći uključiti u troškove koji umanjuju oporezivu dobit.

Dakle, zakupac ima pravo da za vrijeme važenja ugovora o zakupu uzme u obzir troškove u vidu amortizacije za iznos kapitalnih ulaganja učinjenih u vidu neodvojivih poboljšanja.

Na kraju ugovora o zakupu, zakupac prestaje da obračunava amortizaciju imovine koja se amortizuje u obliku kapitalnih ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja za poreske svrhe (videti pisma Ministarstva finansija Rusije od 13. maja 2013. godine br. 03- 03-06/2/16376 od 04. februara 2013. godine br. 03 -03-06/2/2269 od 03.08.2012. godine br. 03-03-06/1/179).

Dakle, ako je SPI predmeta lizinga duži od roka trajanja ugovora o zakupu i dio troškova kapitalnih ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja neće se amortizirati (odnosno, zakupac neće moći priznati dio troškovi za učinjena neodvojiva poboljšanja), na kraju ugovora o zakupu zakupac mora prestati da obračunava amortizaciju na neodvojiva poboljšanja izvršena poboljšanja na iznajmljenoj imovini. Međutim, u slučaju ako se ugovor o zakupu obnovi, zakupac će moći nastaviti obračunavati amortizaciju na propisan način. Ovo je konstatovano od strane Ministarstva finansija u dopisu broj 03-03-06/2/75 od 03.05.2011. Ona daje sljedeća objašnjenja.

Prema stavu 2 čl. 621 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako zakupac nastavi koristiti nekretninu nakon isteka ugovora u nedostatku primjedbi zakupodavca, ugovor se smatra obnovljenim pod istim uvjetima na neodređeno vrijeme.

Kako proizilazi iz stava 2. čl. 610 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u slučaju sklapanja ugovora na neodređeno vrijeme, svaka od strana ima pravo odustati od ugovora u bilo koje vrijeme, unaprijed upozorivši drugu stranu o tome.

Dakle, ako zakupac nastavi koristiti nekretninu nakon isteka ugovora o zakupu u nedostatku primjedbi zakupodavca, smatra se da je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, a zakupac nastavlja da obračunava amortizaciju na kapitalna ulaganja u iznajmljene imovine sve dok jedna od strana ne izjavi raskid ugovora o zakupu.

Imajte na umu

Nastavak obračuna amortizacije moguć je tek kada se ugovor produži.

Ako ugovor istekne, između zakupodavca i zakupca se potpisuje prenosni akt, nakon čega se zakup obnavlja (potpisuje se novi ugovor). U tom slučaju, obračun amortizacije na neodvojiva poboljšanja za potrebe poreza na dobit mora se prekinuti na način propisan u poglavlju. 25 Poreskog zakonika Ruske Federacije, odnosno od prvog dana mjeseca koji slijedi nakon isteka prvog ugovora o zakupu (vidi pisma Ministarstva finansija Rusije od 4. februara 2013. br. 03-03 -06/2/2269, od 21. novembra 2012. godine br. 03-03-06/1/601 i Federalne poreske službe Rusije od 13. jula 2009. godine br. 3-2-06/76).

Nekoliko riječi o mogućnosti primjene bonusa amortizacije za neodvojiva poboljšanja iznajmljene imovine.

Regulatorni organi smatraju da za zakupca ne važe pravila za korišćenje amortizacionog bonusa u iznosu od 10% (30%), uz obrazloženje da su neodvojiva poboljšanja koja je izvršio zakupac sastavni deo zakupljene imovine i ne ostaju u bilansu stanja zakupca, a uzimajući u obzir i da za kapitalna ulaganja u zakupljena osnovna sredstva čl. 258 Poreskog zakonika Ruske Federacije uspostavlja poseban postupak za obračun amortizacije (vidi pisma Ministarstva finansija Rusije od 12. oktobra 2011. br. 03-03-06/1/663, od 9. februara 2009. godine br. 03-03-06/2/18).

U arbitražnoj praksi postoje primjeri kada sudije zauzimaju drugačiju tačku gledišta: kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja iznajmljene imovine koju izvrši zakupac (ako takve troškove ne nadoknađuje zakupodavac) zakupac priznaje kao amortizaciju imovine. Takva imovina takođe podliježe pravilima iz stava 9. čl. 258 Poreznog zakonika Ruske Federacije, koji predviđa pravo korištenja amortizacije bonusa i precizira postupak njegove primjene.

Istovremeno, odredbe Ch. 25 Poreskog zakonika Ruske Federacije ne sadrže zabranu ili ograničenja u pogledu korištenja bonusa za amortizaciju od strane zakupca za kapitalna ulaganja u iznajmljenu imovinu (vidi odluke AS SKO od 29. oktobra 2014. u predmetu br. A53- 17381/2013, MO FAS od 03.06.2014. godine broj F05-5053/2014 u predmetu br. A40-86219/13 od 02.02.2011. godine u predmetu br. /18/2012 u predmetu br. A74-956/2011.

Imajte na umu

Zakupac ima pravo da uzme u obzir troškove u vidu amortizacije za iznos kapitalnih ulaganja izvršenih u vidu neodvojivih poboljšanja za vreme važenja ugovora o zakupu.

Tačka 1. čl. 617 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa da prijenos vlasništva nad iznajmljenom imovinom na drugu osobu nije osnov za promjenu ili raskid ugovora o zakupu. Ako se tokom trajanja ugovora o zakupu promijeni vlasnik iznajmljene imovine (ugovor važi pod istim uslovima), zakupac nastavlja da naplaćuje amortizaciju na kapitalna ulaganja u iznajmljenu imovinu (pismo Ministarstva finansija Rusije od 22.02.2013. broj 03-03-06/2/5003 od 20.10.2009. godine broj 03-03-06/1/677).

Na kraju ovog odeljka, nekoliko reči o nekretnini koja se iznajmljuje u posebnom delu. Podsjetimo, specifičnosti obračuna i plaćanja poreza na dohodak od strane organizacija koje imaju OP utvrđene su čl. 288 Poreski zakon Ruske Federacije. Prilikom utvrđivanja udjela u dobiti koji se pripisuje , izračunava se indikator specifična težina rezidualna vrednost imovine koja se amortizuje ovog odeljenja, odnosno preostala vrednost imovine koja se amortizuje, izračunata u skladu sa tačkom 1. čl. 257 Poreskog zakona Ruske Federacije, za poreskog obveznika u cjelini.

Prema finansijerima (pisma od 23. maja 2014. godine br. 03-03-rz/24791, od 20. aprila 2011. godine br. 03-03-06/2/66, od 06. oktobra 2010. godine br. 03-03-06/ 1/633), za potrebe primjene čl. 288 Poreskog zakona Ruske Federacije, uzima se u obzir samo rezidualna vrijednost osnovnih sredstava poreznog obveznika. U ovom slučaju, rezidualna vrijednost ostale imovine koja se amortizira (kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja u zakupljenoj imovini) ne uzima se u obzir prilikom utvrđivanja ovog pokazatelja.

Ako trošak kapitalnog ulaganja nadoknađuje zakupodavac

Ugovorom o zakupu može se predvideti da zakupodavac nadoknađuje zakupcu troškove neodvojivih poboljšanja koje je on izvršio.

Trajna poboljšanja mogu se prenijeti na najmodavca odmah po završetku poboljšanja ili po isteku ugovora o zakupu. U zavisnosti od datuma prenosa, zakupodavac može nadoknaditi trošak zakupcu na kraju zakupa ili tokom trajanja ugovora. To se može uraditi prevođenjem gotovina na račun zakupca ili u korist stanarine.

Sva pitanja vezana za proceduru, vrijeme prijenosa neodvojivih poboljšanja i nadoknadu njihovih troškova ugovorne su strane ugovorom o zakupu.

Prema stavu 1 čl. 258 Poreskog zakonika Ruske Federacije, kapitalna ulaganja u iznajmljena osnovna sredstva, čiji trošak najmodavac nadoknađuje zakupcu, zakupodavac amortizuje.

Za zakupca nerazdvojna poboljšanja izvršena u dogovoru sa zakupodavcem i nadoknađena od njega nisu imovina koja se amortizuje i on nema pravo da na ova poboljšanja u poreskom računovodstvu naplaćuje amortizaciju.

Iznos primljene naknade za troškove velikih popravki i (ili) neodvojivih poboljšanja iznajmljene imovine zakupac priznaje za potrebe poreza na dobit kao dio prihoda od prodaje (Pismo Ministarstva finansija Rusije od 18. marta 2008. 03-03-09/1/195). Datum prijema prihoda je trenutak prenosa neodvojivih poboljšanja po prijemnom listu ili dan vraćanja poboljšane iznajmljene imovine.

Što se tiče troškova stanara za neodvojiva poboljšanja, treba ih smatrati nastalim u procesu obavljanja poslova za zakupodavca (pismo Ministarstva finansija Rusije od 13. decembra 2012. godine br. 03-03-06/1/651, od 29. maja 2007. godine broj 03-03-06/1 /334).

Ako poreski obveznik primi djelimičnu naknadu za trošak neodvojivih poboljšanja izvršenih na zakupljenoj imovini, iznos primljene naknade uzima se u obzir za potrebe poreza na dobit kao prihod od prodaje.

Za vrijeme trajanja ugovora o zakupu, zakupac ima pravo naplatiti amortizaciju na kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja koje je izvršio uz saglasnost vlasnika nekretnine, u smislu troškova koje ne nadoknađuje zakupodavac (Pismo od Ministarstvo finansija Rusije od 30. jula 2010. godine br. 03-03-06/2/134).

Kao primjer navedimo Rješenje FAS ZSO od 30. maja 2014. godine u predmetu broj A45-12766/2013. Razmatrao je poreski spor između inspekcije i zakupca, koji je uz saglasnost stanodavca izvršio poboljšanja na zakupljenoj nekretnini i to: postavljanje pregrada, podova, spuštenih plafona, vodoinstalaterski radovi, ugradnja plafona, prozora, ugradnja protivpožarne instalacije. alarmni sistem, sistemi za gašenje i upozorenje, rekonstrukcija sistema ventilacije i klimatizacije.

Troškove poboljšanja (kapitalna ulaganja u iznajmljena osnovna sredstva) zakupac je akumulirao na računu na osnovu rezultata obavljenog posla, poreski obveznik je formirao nova osnovna sredstva koja su evidentirana na računu. Za ova osnovna sredstva, do momenta prenosa na zakupodavca, obračunava se amortizacija, čiji su iznosi iskazani kao rashodi koji umanjuju oporezivu osnovicu poreza na dobit.

Strane su potpisale sporazum o raskidu zakupa. U jednoj od tačaka utvrdili su trošak poboljšanja koje je izvršio zakupac, od čega su trošak neodvojivih poboljšanja formirale strane u ugovoru umanjen za iznose obračunate amortizacije i iznosio je oko 11,5 miliona rubalja.

Prema uslovima ugovora, zakupodavac se obavezuje da će nadoknaditi zakupcu troškove poboljšanja koje je izvršio.

Zakupac je prenio na stanodavca poboljšanja koja je napravio prema potvrdama o prijemu zgrade, a ovaj je prenio iznos u visini njihove cijene.

Iznos prenesenih neodvojivih poboljšanja (11,5 miliona rubalja) zakupac je otpisao sa kreditnog računa na debitni račun. Međutim, to nije uzeto u obzir u prihodima od prodaje.

Prema stavu 1 čl. 38 Poreskog zakonika Ruske Federacije - prodaja dobara (rad, usluga), imovine, dobiti, prihoda ili druge okolnosti koje imaju troškovne, kvantitativne ili fizičke karakteristike, čije prisustvo je povezano sa zakonodavstvom o porezima i naknade na obavezu poreskog obveznika da plati porez.

Budući da neodvojiva poboljšanja koja se prenose na najmodavca imaju trošak i fizičke karakteristike, stranke su utvrdile njihovu preostalu vrijednost, koju je zakupodavac prenio na zakupca, njihov prenos je prodaja i podliježe uračunavanju u poresku osnovicu za obračun PDV-a i poreza na dohodak.

Neodvojiva poboljšanja napravljena bez saglasnosti najmodavca

Zakupac koji je izvršio neodvojiva poboljšanja na zakupljenoj imovini bez pribavljanja saglasnosti zakupodavca nema pravo da od njega traži naknadu troškova poboljšanja. To je navedeno u stavu 3 čl. 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ako se nerazdvojna poboljšanja vrše bez saglasnosti vlasnika, onda ovaj može zahtijevati da se njegova imovina vrati u prvobitno stanje ili da prihvati nekretninu sa poboljšanjima, ali ne može nadoknaditi njihov trošak zakupcu.

Prema stavu 1 čl. 256 Poreskog zakona Ruske Federacije, kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja iznajmljenih osnovnih sredstava uključuju se u imovinu koja se amortizira samo ako su ta poboljšanja dogovorena sa zakupodavcem. Dakle, u poreskom računovodstvu zakupca, nerazdvojna poboljšanja izvršena bez saglasnosti stanodavca ne podležu amortizaciji.

Budući da su neodvojiva poboljšanja neraskidivo povezana sa zakupljenom imovinom, na kraju ugovora o zakupu prelaze na zakupodavca, koji ih prima besplatno. Na osnovu čl. 16. čl. 270 Poreskog zakonika Ruske Federacije, trošak imovine koja se prenosi besplatno i troškovi povezani s takvim prijenosom ne uzimaju se u obzir za potrebe poreza. To znači da zakupac ne može priznati trošak neodvojivih poboljšanja kao rashod koji umanjuje oporezivu dobit. Ovaj zaključak, na primjer, proizilazi iz dopisa Ministarstva finansija Rusije od 17. decembra 2015. godine br. 03-07-11/74085.

Slično mišljenje izražavaju i arbitri (vidi odluke AS SKO od 24.03.2016. br. F08-410/2016 u predmetu br. A53-1989/2015, FAS PO od 16. avgusta 2013. godine u predmetu br. A55-28526/2012 ).

Ispitivali smo proceduru obračuna neodvojivih poboljšanja iznajmljenih sredstava od strane zakupca, u zavisnosti od prisustva saglasnosti zakupodavca za njihovo sprovođenje i naknade troškova. Predstavimo sve navedeno u obliku dijagrama.

Poboljšanja se smatraju neodvojivim ako bi njihovo odvajanje prouzrokovalo štetu na imovini zakupodavca.

Odobrena klasifikacija osnovnih sredstava uključenih u amortizacione grupe. Uredba Vlade Ruske Federacije od 1. januara 2002. br. 1.

Posljednju opciju posebno je preporučljivo uzeti u obzir u situacijama kada se vrše neodvojiva poboljšanja u odnosu na nekretnine, čiji SPI može biti nekoliko puta veći od SPI samog neodvojivog poboljšanja.

Rešenjem Vrhovnog suda RF od 09. septembra 2014. godine broj 305-KG14-1382 odbijeno je ustupanje kasacione žalbe na razmatranje Sudskom kolegijumu za ekonomske sporove Vrhovnog suda RF.

“1C: Računovodstvo 8” (rev. 3.0) podržava računovodstvo za većinu transakcija sa stalnim sredstvima. O posebnostima odražavanja kapitalnih ulaganja u zakupljene nekretnine u računovodstvenom i poreznom računovodstvu zakupca pročitajte u ovom članku. On konkretan primjer Razmotrićemo proceduru oporezivanja neodvojivih poboljšanja za zakupca, uključujući pitanja obračuna poreza na dohodak, PDV-a i poreza na imovinu.

Prilikom iznajmljivanja zgrade ili prostora na duži period, zakupac vrlo često radi na poboljšanju ove nekretnine prema svojim potrebama: postavlja pregrade, sisteme klimatizacije, postavlja računarske mreže, zamjenjuje rasvjetu, itd. Da bi pravilno kvalifikovali takve troškove, potrebno je razlikovati popravke i rekonstrukciju, trošak koji se u poreskom računovodstvu uzima u obzir kao kapitalna ulaganja.

Ako obavljeni radovi nisu kapitalne prirode, onda se klasifikuju kao radovi na popravci i uključuju se u tekuće troškove. Postupak obračuna troškova zakupca za popravke zakupljene imovine zavisi od uslova ugovora o zakupu. Dakle, zakupac može uzeti u obzir troškove popravki, pod uslovom da ugovor ne predviđa nadoknadu ovih troškova od strane najmodavca (klauzula 2 člana 260 Poreskog zakona Ruske Federacije). U ovom slučaju troškovi popravke se uzimaju u obzir kao dio ostalih troškova (u isto vrijeme u visini stvarnih troškova).

Na primjer, uslovi ugovora o zakupu predviđaju da je obaveza da izvrši tekuće i velike popravke o svom trošku na zakupcu.

U ovom slučaju, zakupac ima sve razloge da troškove popravki (bilo koje, uključujući i kapitalne) iznajmljene imovine uključi u druge troškove koji umanjuju poresku osnovicu poreza na dohodak (pismo Ministarstva finansija Rusije od 18. novembra , 2009. broj 03-03-06/1 /763).

Ako se, u skladu sa uslovima ugovora, velike popravke izvode o trošku zakupodavca, tada zakupac koji je izvršio takve popravke o svom trošku i nije tražio naknadu od zakupodavca nema pravo uključiti troškovi popravki kao rashodi.

Kapitalna ulaganja u osnovna sredstva su troškovi rekonstrukcije, modernizacije, tehničkog opremanja, odnosno poboljšanja objekta. Član 623. Građanskog zakonika daje sljedeću klasifikaciju poboljšanja imovine date u zakup:

• odvojiva poboljšanja- samostalne stvari koje se mogu koristiti odvojeno od iznajmljene imovine, takva poboljšanja opšte pravilo pripadaju zakupcu, osim ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno;
• neodvojiva poboljšanja- poboljšanja koja se ne mogu odvojiti od predmeta iznajmljivanja bez štete po njega.

Nadoknada troškova za neodvojiva poboljšanja moguća je sljedećim redoslijedom:

• ako se naprave neodvojiva poboljšanja zbog sopstvenih sredstava zakupac i uz saglasnost zakupodavca, tada zakupac ima pravo, nakon raskida ugovora, nadoknaditi troškove ovih neodvojivih poboljšanja, osim ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno;
• troškovi neodvojivih poboljšanja zakupljene imovine koje je izvršio zakupac bez saglasnosti zakupodavca ne podliježu naknadi, osim ako zakonom nije drugačije određeno.

Dakle, neophodna je saglasnost davaoca lizinga za izvođenje radova na kapitalnim ulaganjima u datu imovinu. Bez pristanka, ni zakupac ni stanodavac neće moći naplatiti troškove izvedenih radova. Osim toga, najmodavac može imati dodatne poreske rizike u vezi nepriznavanja prihoda u vidu troškova poboljšanja (pismo Ministarstva finansija Rusije od 03.05.2011. br. 03-03-06/1/280 ).

Računovodstvo za neodvojiva poboljšanja za zakupca

Postupak evidentiranja kapitalnih ulaganja kao dio iznajmljenih osnovnih sredstava zavisi od toga ko je vlasnik poboljšanja.

Budući da odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije ne određuju ko je vlasnik neodvojivih poboljšanja, vlasnik je određen uslovima ugovora o zakupu.

Trošak kapitalnih ulaganja formira se u visini stvarnih troškova koje je zakupac imao, a koji se iskazuju na teret računa 08 „Ulaganja u dugotrajna imovina».

Po završetku kapitalnih radova, zakupac otpisuje akumulirane iznose sa kredita računa 08 (klauzula 35 Uputstva za računovodstvo osnovnih sredstava, odobrenih naredbom Ministarstva finansija Rusije od 13. oktobra 2003. godine br. 91n) :

• na teret računa 01 „Osnovna sredstva“, ako se kapitalna ulaganja priznaju kao imovina zakupca;
• na teret računa za poravnanje (62, 76 itd.), ako su kapitalna ulaganja vlasništvo zakupodavca.

Ako su, prema ugovoru o zakupu, kapitalna ulaganja vlasništvo zakupca, tada kapitalna ulaganja u iznajmljeno osnovno sredstvo zakupac obračunava kao zasebnu stavku inventara (klauzula 3. tačka 10. Metodoloških uputstava, klauzula 5. PBU). 6/01).

Trošak neodvojivog poboljšanja se otplaćuje obračunom amortizacije tokom njegovog korisnog vijeka trajanja, a vijek trajanja takvog osnovnog sredstva može se odrediti jednakim preostalom periodu zakupa objekta (klauzule 17, 20 PBU 6/01).

Poresko računovodstvo neodvojivih poboljšanja za zakupca

Za neodvojiva poboljšanja koja su izvršena uz saglasnost zakupodavca, ali bez naknade troškova nastalih za njihovo stvaranje, zakupac ima pravo naplatiti amortizaciju tokom trajanja ugovora o zakupu (klauzula 1. člana 258. Poreskog zakonika). Ruske Federacije).

Za određivanje stope amortizacije za neodvojiva poboljšanja, zakupac može, vodeći se OS klasifikacijom, koristiti ili korisni vek iznajmljene imovine ili korisni vek nerazdvojivih poboljšanja (pismo Ministarstva finansija Rusije od 7. decembra 2012. br. 03-03-06/1/638). Nakon isteka perioda zakupa, preostali neamortizovani dio kapitalnih ulaganja ne može se uzeti u obzir u rashodima poreza na dobit (klauzula 16 člana 270 Poreskog zakona Ruske Federacije, pismo Ministarstva finansija Rusije od 01.08. 2011. broj 03-03-06/1/442).

Ako su neodvojiva poboljšanja izvršena uz saglasnost zakupodavca i uz naknadnu naknadu, tada zakupac po njihovom prijenosu prima prihod od prodaje koji se može umanjiti za iznos troškova nastalih za stvaranje takvih poboljšanja (član 1. člana 248. Poreski zakonik Ruske Federacije, klauzula 1 člana 249 Poreskog zakonika Ruske Federacije, stav 1 člana 268 Poreskog zakona Ruske Federacije).

Kapitalna ulaganja koja je zakupac izvršio u iznajmljenu imovinu (neodvojiva poboljšanja) uključuju se u poresku osnovicu poreza na imovinu na opštoj osnovi (klauzula 1 člana 374 Poreskog zakona Ruske Federacije, uzimajući u obzir odredbe klauzule 4 člana 374. Poreskog zakonika Ruske Federacije, člana 381. Poreskog zakonika Ruske Federacije, pismo Ministarstva finansija Ruske Federacije od 27. decembra 2012. godine br. 03-05-05-01/80) .

Ako je organizacija zakupca izvršila kapitalna ulaganja u nekretninu datu u zakup, čija se poreska osnovica utvrđuje na osnovu katastarske vrednosti, tada se poreska osnovica u odnosu na kapitalna ulaganja u nepokretnost datu u zakup evidentira na bilansu stanja. list zakupca utvrđuje se kao prosječni godišnji trošak utvrđen prema podacima računovodstvo(pismo Ministarstva finansija Rusije od 3. septembra 2014. godine br. 03-05-05-01/44118).

Čak i ako zakupodavac ne nadoknadi troškove neodvojivih poboljšanja, najmoprimcu treba naplatiti PDV na dan njihovog prenosa (pismo Ministarstva finansija Rusije od 25. februara 2013. br. 03-07-05/5259) , jer za potrebe obračuna PDV-a, prenos dobara (rad, usluga) bez naknade priznaje se kao prodaja (klauzula 1, tačka 1, član 146 Poreskog zakona Ruske Federacije). Istovremeno, postoji i drugo gledište prema kojem su neodvojiva poboljšanja iznajmljenog prostora vlasništvo zakupodavca, pa se njihov prijenos ne može priznati kao prodaja i ne nastaje predmet oporezivanja PDV-om (Rešenje Federalna antimonopolska služba Moskovskog okruga od 28. januara 2014. broj F05-17237/2013 u predmetu br. A40-45990/13-116-97).

Pogledajmo kako se neodvojiva poboljšanja odražavaju u računovodstvu stanara u 1C: Računovodstvo 8 (rev. 3.0) koristeći sljedeći primjer:

Primjer 1

Vrši se registracija uknjižbe iznajmljenog prostora Ručno unesena transakcija(poglavlje Operacije). Datum transakcije mora odgovarati datumu navedenom u potvrdi o prijemu za skladišni prostor. Trošak prenesene zgrade iskazan je na teretu računa 001 „Osnovna sredstva iznajmljena“. Počevši od oktobra 2012. godine, Andromeda doo uključuje usluge mjesečnog najma u troškove redovnih aktivnosti.

Prijem teretnog lifta od dobavljača registruje se u računovodstvenom sistemu na kartici Oprema dokument Prijem opreme(poglavlje OS i nematerijalna imovina). Radovi na montaži i puštanju u rad lifta za podizanje mogu se odraziti u dokumentu o prijemu usluga ili dokumentu o prijemu dodatnih usluga. rashodi, sa naznakom računovodstvenog računa 08.04 “Nabavka osnovnih sredstava” i pripadajuće dugotrajne imovine. Tako će se po zaduženju računa 08.04 trošak kapitalnih ulaganja u iznajmljeni prostor formirati u vidu neodvojivog poboljšanja, koje će zakupac uzeti u obzir kao zasebnu inventarnu stavku.

Prema uslovima iz primera, procenjeni preostali period zakupa je više od 12 meseci, ispunjeni su i drugi uslovi navedeni u klauzuli 4 PBU 6/01, tako da u aprilu 2014. Andromeda doo uzima u obzir lift kao osnovno sredstvo.

Podsjećamo da stav 3. stava 1. člana 172. Poreskog zakona Ruske Federacije utvrđuje da se prilikom kupovine osnovnih sredstava, opreme za ugradnju ili nematerijalne imovine odbici iznosa poreza na dodatu vrijednost u potpunosti vrše nakon registracije ovih objekata.

Prema ruskom Ministarstvu finansija, kupac ima pravo na odbitak prilikom kupovine osnovnog sredstva tek nakon što se sredstvo prikaže kao dio osnovnih sredstava na računu 01 (pismo br. 03-07-14/06 od januara 29, 2013). U programu, odbitak PDV-a koji je isporučio lift može se odraziti u drugom kvartalu 2014. pomoću regulatornog dokumenta Generiranje unosa u knjizi nabavki(poglavlje Poslovi -> Redovni PDV poslovi).

Prijem u računovodstvo i puštanje u rad neodvojivog poboljšanja, kao i svakog drugog osnovnog sredstva, vrši se u programu pomoću dokumenta Prijem osnovnih sredstava na računovodstvo sa vrstom operacije Oprema. Dokumentu se pristupa iz sekcije OS i nematerijalna imovina.

Zabilježimo karakteristike na koje morate obratiti pažnju prilikom popunjavanja dokumenta Prijem osnovnih sredstava na računovodstvo u vezi sa neodvojivim poboljšanjima:

• prilikom kreiranja novog elementa direktorija Osnovna sredstva(Sl. 1) na terenu Tip OS prekidač mora biti postavljen u položaj Kapitalna ulaganja u nekretnine iznajmljene. U ovom slučaju, neodvojivo poboljšanje, bez obzira na amortizacionu grupu i datum prijema u računovodstvo, činiće oporezivu osnovicu poreza na imovinu;
• Prilikom utvrđivanja korisnog vijeka trajanja objekta za obračun amortizacije u računovodstvene svrhe, organizacija ima pravo, u skladu sa klauzulom 20 PBU 6/01, odrediti ovaj period jednak preostalom roku zakupa. U našem primjeru, preostali rok zakupa je 18 mjeseci, što mora biti naznačeno na kartici Računovodstvo(rekviziti ). Dakle, mjesečni iznos amortizacije za teretni lift iznosi 44.105,56 RUB. (793.900 RUB / 18 mjeseci);
• Korisni vek neodvojivog poboljšanja za utvrđivanje stope amortizacije za potrebe poreza na dobit utvrđuje se u skladu sa OS klasifikacija. Na obeleživaču Poresko računovodstvo na terenu Korisni vijek (u mjesecima) potrebno je navesti vrijednost koja odgovara trećoj amortizacionoj grupi (37 mjeseci). Shodno tome, mjesečni iznos amortizacije za kapitalna ulaganja u iznajmljenu zgradu iznosi 21.456,76 RUB. (793.900 RUB / 37 mjeseci).

Od maja 2014. počinje da se obračunava amortizacija teretnog lifta. Zbog različiti periodi korisna upotreba utvrđena za računovodstvene i poreske svrhe, privremene razlike nastaju mjesečno i odgođeno porezno sredstvo se priznaje.

Podsjećamo, u 2014. godini pokretna imovina koja je upisana kao osnovna sredstva na dan 01.01.2013. godine nije bila obveznik poreza na imovinu (član 374. podtač. 8. sa izmjenama). Savezni zakon od 29. novembra 2012. br. 202-FZ).

Od 1. januara 2015. godine, pokretna imovina svrstana u grupe amortizacije III-X podliježe porezu na imovinu.

Istovremeno, porez na imovinu na ova osnovna sredstva, koja su registrovana nakon 1. januara 2013. godine, ne obračunava se kao preferencijalni (klauzula 25, član 381 Poreskog zakonika Ruske Federacije, pismo Ministarstva finansija Rusije od 19. februar 2015. broj 03-05-05-01/7976). Izuzetak od ove pogodnosti je pokretna imovina uključena u amortizacione grupe III-X, registrovana 1. januara 2013. godine kao rezultat:

• reorganizacija ili likvidacija pravna lica;
• prenos, uključujući i sticanje, imovine između lica priznatih u skladu sa odredbama stava 2. čl. 105.1 Poreskog zakona Ruske Federacije su međusobno zavisne (član 25. člana 381. Poreskog zakona Ruske Federacije).

Počevši od izvještaja za prvu polovicu 2014. godine pa do momenta otuđenja, teretni lift, uključen u treću amortizacionu grupu, spada u oporezivu osnovicu poreza na imovinu, budući da je neodvojivo poboljšanje kapitalno ulaganje konkretno u nekretninu (sl. 2).

Odjava iznajmljene imovine i prenos neodvojivih poboljšanja na zakupodavca

Strane u ugovoru o zakupu potpisuju potvrdu o prijemu nekretnine. Uprkos činjenici da su neodvojiva poboljšanja koja je izvršio zakupac vlasništvo stanodavca, prenos teretnog lifta i dalje mora biti dokumentovan.

Stoga je u potvrdi o prijemu skladišnih prostorija preporučljivo da se odrazi i prijenos neodvojivih poboljšanja, prilažući, ako je potrebno, kopije primarnih dokumenata (račun za opremu i akt za ugradnju teretnog lifta, potvrdu o obračunu amortizacije, itd.).

Registracija odjave zakupljene zgrade se odražava u računovodstvenom sistemu Ručno unesena transakcija. Trošak vraćenih skladišnih prostora iskazan je u kreditu računa 001 „Osnovna sredstva u zakupu“. Da biste odražavali prijenos neodvojivih poboljšanja, možete koristiti standardni dokument računovodstveni sistem Prekidanje OS-a(Sl. 3).

Budući da se za potrebe poreskog računovodstva nedovoljno amortizovani deo kapitalnih ulaganja ne uzima u obzir u rashodima, onda se na terenu Rashodna stavka morate odabrati takav element direktorija Ostali prihodi i rashodi, koji ima zastavicu (atribut) Prihvaćeno za poresku registraciju off.

Nakon kompletiranja dokumenta Prekidanje OS-a generisaće se sledeći računovodstveni unosi i kretanja u registrima poreskog računovodstva (slika 4):

• obračunava se amortizacija prošli mjesec(septembar 2015.);
• trošak rashodovanog osnovnog sredstva prenosi se sa kredita podračuna 01.01 „Osnovna sredstva u organizaciji“ na zaduženje podračuna 01.09 „Razdržavanje osnovnih sredstava“;
• iznos akumulirane amortizacije prenosi se sa zaduženja podračuna 02.01 „Amortizacija osnovnih sredstava obračunata na kontu 01” u korist podračuna 01.09;
• rezidualna vrijednost objekta se otpisuje kao ostali rashodi (ne uzimaju se u obzir za potrebe poreza na dobit).

Odraz obračuna PDV-a na vrijednost prenesene imovine

Smatramo da se zakupac pridržava službenog stava regulatornih organa i naplaćuje PDV prilikom prenosa teretnog lifta zakupodavcu u sklopu iznajmljenog prostora.

Prema stavu 2 člana 154 Poreskog zakonika Ruske Federacije, porezna osnovica za prodaju dobara (rad, usluga) na besplatnoj osnovi definira se kao trošak prenesene robe (rad, usluga), obračunat na na osnovu cijena utvrđenih na način sličan onom predviđenom u članu 105.3 Poreskog zakona Ruske Federacije (odnosno prema tržišnim cijenama). Pretpostavimo da su se, prema uslovima primjera, zakupodavac i zakupac, koji nisu međusobno zavisne osobe, dogovorili oko cijene prenesenog teretnog lifta u iznosu od 429.000,00 rubalja, što je odraženo u aktu o prijenosu.

Za registraciju obračuna poreza na dodatu vrijednost na otuđena neodvojiva poboljšanja koristite dokument Odraz obračunavanja PDV-a(poglavlje Operacije). Na obeleživaču Main Morate popuniti sljedeće detalje:

• na terenu od naznačen je datum obračuna PDV-a (30.09.2015.);
• u poljima Counterparty I Sporazum bira se zakupodavac i ugovor o zakupu;
• za generiranje transakcija za obračun PDV-a mora biti postavljena zastavica Generirajte transakcije.

Tabelarni dio dokumenta Odraz obračunavanja PDV-a(oznaka Proizvodi i usluge) popunjava se na sljedeći način (slika 5):

• na terenu Vrsta vrijednosti vrijednost je naznačena OS;
• na terenu Nomenklatura iz imenika Osnovna sredstva je odabrano teretni lift;
• na terenu Cijena naznačena je ugovorena vrednost osnovnog sredstva od koje se obračunava iznos PDV-a;
• na terenu % PDV opklada je odabrana 18% ;
• na terenu PDV račun za promet se iskazuje konto 91.02 “Ostali rashodi”;
• na terenu Događaj odabrana je vrijednost Implementacija.

Kao rezultat knjiženja dokumenta, generirat će se korespondencija računa:

Debit 91.02 Kredit 68.02

Iznos obračunatog PDV-a (77.220,00 RUB), a za potrebe poreza na dobit ovaj iznos se ne priznaje kao trošak zakupca (klauzule 16, 19 člana 270 Poreskog zakona Ruske Federacije).

Faktura za prenesena neodvojiva poboljšanja se registruje pomoću dugmeta Napiši fakturu. Dakle, PDV koji je zakupac obračunao na dan prenosa neodvojivih poboljšanja ulazi u poresku osnovicu i prikazuje se u koloni 5. reda 010. odeljka 3. poreske prijave za PDV, a izdata faktura se odražava u odeljku 9. „Informacije od knjiga prodaje.”

Neodvojiva poboljšanja i amortizacija bonusa

Prilikom prenošenja neodvojivih poboljšanja, organizacija „gubi“ troškove u vidu potcijenjenog dijela kapitalnih ulaganja.

Postoje li načini da se takvi gubici minimiziraju? Čini se da je najočiglednije rješenje korištenje bonusa amortizacije. Međutim, kontroverzno je da li zakupac može primijeniti amortizaciju bonusa na trajna poboljšanja zakupnog posjeda. Prema zvaničnom stavu Ministarstva finansija Rusije, neodvojiva poboljšanja koja je izvršio zakupac su sastavni deo iznajmljene imovine i ne ostaju u bilansu stanja zakupca nakon raskida ugovora o zakupu, a za kapitalna ulaganja u zakupljene fiksne imovine, član 258 Poreskog zakonika Ruske Federacije utvrđuje poseban postupak za obračun amortizacije, koji ne predviđa pravo na primjenu bonusa za amortizaciju (pisma od 12. oktobra 2011. br. 03-03-06/1/663, od 9. februara 2009. godine broj 03-03-06/2/18).

S druge strane, sudovi smatraju da odredbe Poreskog zakona Ruske Federacije ne sadrže zabranu ili ograničenja u pogledu korištenja bonusa za amortizaciju od strane zakupca za kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja iznajmljene imovine ( Definicija Vrhovni sud RF od 09.09.2014. br. 305-KG14-1382, Rešenje Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 03.06.2014. br. F05-5053/2014).

Pretpostavimo da je, uzimajući u obzir pozitivnu sudsku praksu, organizacija odlučila da uključi 30% početne cijene teretnog lifta u troškove izvještajnog (poreskog) perioda.

Jednokratni troškovi iznosili su 238.170,00 rubalja, ali je iznos mjesečne amortizacije u poreskom računovodstvu smanjen na 15.019,73 rubalja. ((793.900 RUB - 238.170,00 RUB) / 37 mjeseci). U ovom slučaju, u septembru 2015. godine, prema podacima poreskog računovodstva, rezidualna vrijednost prenesenih osnovnih sredstava iznosit će 300.394,59 rubalja. Dakle, korištenje bonusa amortizacije omogućilo je povećanje troškova za 128.740,49 rubalja. (429.135,08 - 300.394,59), a poreska ušteda iznosila je 25.748,10 RUB. (128.740,49 x 20%).

Metoda nelinearne amortizacije za nerazdvojiva poboljšanja

Drugi način da se smanje gubici u vidu potcijenjenog dijela kapitalnih ulaganja je korištenje nelinearne metode amortizacije za osnovna sredstva uključena u amortizacione grupe I-VII. Ali može li se metoda nelinearne amortizacije koristiti za trajna poboljšanja zakupljenog vlasništva? Uostalom, zgrade, građevine, prijenosni uređaji uključeni u osmu - desetu grupu amortizacije uvijek se amortiziraju samo linearnom metodom (član 3. člana 259. Poreznog zakona Ruske Federacije). S jedne strane, zabrana upotrebe nelinearne metode amortizacije odnosi se samo na samu imovinu, ne odnosi se na neodvojiva poboljšanja. Ali činjenica da se ova metoda ne može koristiti za ulaganje u takvu imovinu je u poglavlju. 25 Poreskog zakona Ruske Federacije ništa ne kaže.

Prema pismu Ministarstva finansija Rusije od 27. januara 2014. godine br. 03-03-06/1/2769, amortizacija na izvršena nerazdvojna poboljšanja može se izračunati na bilo koji način (linearni, nelinearni).

S druge strane, u dopisu Ministarstva finansija Ruske Federacije od 10. maja 2006. godine br. 03-03-04/1/441 se navodi da ako zakupac amortizuje kapitalna ulaganja u datu imovinu, koja je uključena u osmi do desete grupe amortizacije, tada se ne može koristiti nelinearna metoda za takva kapitalna ulaganja.

Ako iznajmljeni skladišni prostori spadaju u sedmu grupu amortizacije, onda se definitivno može koristiti nelinearna metoda za neodvojiva poboljšanja.

Da bismo pojednostavili proračune, pretpostavljamo da treća grupa amortizacije uključuje samo teretni lift. Tada će, prema podacima poreskog računovodstva u septembru 2015. godine, rezidualna vrijednost prenesenih osnovnih sredstava iznositi 298.050,38 rubalja. Dakle, korištenje nelinearne metode u poreznom računovodstvu omogućilo je povećanje troškova za 131.084,70 rubalja. (429.135,08 - 298.050,38), a poreska ušteda iznosila je 26.216,94 RUB. (131.084,70 x 20%).

Ako organizacija kombinuje upotrebu amortizacije bonusa i nelinearne metode, tada će prema podacima poreznog računovodstva u septembru 2015. godine, rezidualna vrijednost prenesenog osnovnog sredstva biti 208.635,28 rubalja, troškovi će se povećati za 220.499,80 rubalja. (429.135,08 - 208.635,28), a poreska ušteda će biti 44.099,96 rubalja. (220.499,80 x 20%).

IS 1C:ITS

Za više informacija o odražavanju neodvojivih poboljšanja u računovodstvu zakupca, pogledajte “Priručnik poslovnih transakcija” iz odjeljka “Računovodstveno i porezno računovodstvo”.

Za informacije o specifičnostima oporezivanja pokretne i nepokretne imovine, pogledajte odjeljak „Porezi i doprinosi“ u priručniku „Porez na imovinu organizacije“.

Obaveze strana u ugovoru o zakupu za održavanje zakupljene imovine utvrđene su u § 1 „Opšte odredbe o zakupu“ Ch. 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema čl. 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije, najmodavac je dužan izvršiti velike popravke zakupljene imovine o svom trošku (klauzula 1), a zakupac je dužan održavati imovinu u dobrom stanju, obavljati redovne popravke u o svom trošku i snosi troškove održavanja imovine (klauzula 2). Istovremeno je stavljena rezerva “osim ako nije drugačije određeno zakonom ili ugovorom o zakupu”.

Osim toga, čl. 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa takav koncept kao što su poboljšanja iznajmljene imovine, koja mogu biti odvojiva ili neodvojiva.

Poboljšanja koja su odvojena od zakupljene imovine bez štete po nju smatraju se odvojivim. Na kraju perioda zakupa mogu se demontirati. Odvojiva poboljšanja su vlasništvo zakupca (osim ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno) i za potrebe poreskog računovodstva zakupac se priznaje kao posebna imovina ili uključuje u njegove tekuće troškove kao materijalne troškove (ovisno o trošku i periodu korištenja). poboljšanja).

Po pravilu, računovodstvo stanara za odvojiva poboljšanja u praksi ne postavlja pitanja. Isto se ne može reći o uzimanju u obzir neodvojivih poboljšanja, o kojima će biti riječi u ovom članku.

Pravna regulativa

Ako zakupodavac pristane na takva poboljšanja, on se obavezuje da će stvar u promijenjenom stanju, u kojoj ima veću vrijednost, primiti natrag i naknaditi zakupcu troškove koje je imao. Ovo posljednje mora biti razumno i neophodno.

Postupak utvrđivanja svojine na neodvojivim poboljšanjima na zakupljenim nekretninama i naknade za njihov trošak predviđen je čl. 2. i 3. čl. 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Zbog činjenice da se neodvojiva poboljšanja ne mogu odvojiti od samog predmeta zakupa, ona se u svakom slučaju priznaju kao vlasništvo najmodavca i prenose se na njega bilo na kraju perioda zakupa ili odmah po završetku radova na proizvodnji ovih poboljšanja (po dogovoru stranaka).

Završena neodvojiva poboljšanja nisu vlasništvo zakupca, već pripadaju stanodavcu. Odnosno, u ovom slučaju zakupac nema posebnu stavku osnovnih sredstava.

Povrat troškova neodvojivih poboljšanja moguć je samo ako su napravljeni uz saglasnost zakupodavca, osim ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno (klauzula 2 člana 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije). U suprotnom (poboljšanja nisu unapred navedena u ugovoru), priznaju se kao vlasništvo zakupodavca, koji nije dužan da nadoknadi njihov trošak zakupcu. Osim toga, ako je ugovorom o zakupu propisano da je zakupac dužan da o svom trošku izvrši sva poboljšanja zakupljene nekretnine, zakupodavac se oslobađa obaveze da zakupcu naknadi troškove svih poboljšanja koje je izvršio.

Dakle, postupak poreskog knjigovodstva neodvojivih poboljšanja zakupljene imovine od strane zakupca zavisi od:

• da li je zakupodavac dao saglasnost za poboljšanje zakupljene imovine;
• da li stanodavac nadoknađuje troškove izvršenih poboljšanja.

Neodvojiva poboljšanja napravljena uz saglasnost zakupodavca

Kako proizilazi iz stava 1. čl. 258 Poreskog zakona Ruske Federacije, amortizacija kapitalnih ulaganja u iznajmljena osnovna sredstva, navedena u st. 1 klauzula 1 čl. 256 Poreskog zakona Ruske Federacije, obračunava strana koja zapravo snosi troškove neodvojivih poboljšanja. Ako stanodavac nadoknađuje zakupcu troškove poboljšanja, onda on naplaćuje amortizaciju na opći način. Ako ne izvrši nadoknadu, amortizacione odbitke vrši zakupac na način određen ovom normom.

Ako trošak kapitalnog ulaganja ne nadoknađuje zakupodavac

Početni trošak imovine u obliku neodvojivih poboljšanja formira se u skladu sa tačkom 1. čl. 257 Poreski zakon Ruske Federacije. Uključuje troškove njihove izgradnje, izrade i dovođenja u stanje pogodno za upotrebu (bez PDV-a i akciza).

Amortizacija se obračunava od 1. dana u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca u kojem su ova kapitalna ulaganja puštena u rad do isteka ugovora o zakupu (klauzule 3, 5 člana 259.1 Poreskog zakona Ruske Federacije). Datum puštanja u rad kapitalnih ulaganja mora biti potvrđen relevantnim dokumentima - potvrdama o prijemu završenih radova na iznajmljenoj imovini i uvođenju odgovarajućih poboljšanja u rad (Pismo Ministarstva finansija Rusije od 21.08.2009. br. 03- 03-06/2/158).

Na osnovu stava 1. čl. 258 Poreskog zakonika Ruske Federacije, kapitalna ulaganja koja je zakupac izvršio uz saglasnost najmodavca, a čiji trošak ne nadoknađuje zakupodavac, zakupac amortizuje tokom trajanja ugovora o zakupu na osnovu iznosa amortizacije obračunat uzimajući u obzir korisni vek određen za iznajmljena osnovna sredstva ili za kapitalna ulaganja u navedene objekte u skladu sa Klasifikacijom OS.

Dakle, odbitke amortizacije vrši zakupac:

Zakupodavac doo je sa Zakupcem doo zaključio ugovor o zakupu maloprodajnog prostora na period od dvije godine (od 1. januara 2015. do 31. decembra 2016.).

Zakupac je trebao ugraditi teretni lift. Prema uslovima ugovora, ovo neodvojivo poboljšanje se vrši o trošku zakupca i ubuduće mu se troškovi poboljšanja neće nadoknađivati.

Lift je pušten u rad u martu 2015. godine. Početni trošak imovine koja se amortizira u obliku neodvojivog poboljšanja iznosi 148.000 rubalja.

U skladu sa OS klasifikacijom, običan teretni lift
(šifra 14 2915263 2 OKOF) pripada trećoj amortizacionoj grupi (korisni vek - preko tri godine do zaključno pet godina). SPI je postavljen na 37 mjeseci.

Računovodstvena politika zakupca za poreske svrhe utvrđuje linearnu metodu obračuna amortizacije osnovnih sredstava. Mjesečni iznos obračunate amortizacije za ovu imovinu je 4.000 rubalja. (148.000 RUB / 37 mjeseci).

Počevši od aprila 2015. do zaključno decembra 2016. godine (21 mjesec), zakupac ima pravo da ovaj iznos mjesečno uračuna u rashode koji se uračunavaju u poresku osnovicu poreza na dohodak.

Tokom trajanja ugovora o zakupu, od ukupnog iznosa izvršenih kapitalnih ulaganja, 84.000 RUB će se prikazati kao rashodi. (4.000 RUB x 21 mjesec).

Na kraju ugovora o zakupu (ako se ne produži), preostali iznos troškova iznosit će 64.000 rubalja. (148.000 - 84.000) zakupac neće moći uključiti u troškove koji umanjuju oporezivu dobit.

Dakle, zakupac ima pravo da za vrijeme važenja ugovora o zakupu uzme u obzir troškove u vidu amortizacije za iznos kapitalnih ulaganja učinjenih u vidu neodvojivih poboljšanja.

Na kraju ugovora o zakupu, zakupac prestaje da obračunava amortizaciju imovine koja se amortizuje u obliku kapitalnih ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja za poreske svrhe (videti pisma Ministarstva finansija Rusije od 13. maja 2013. godine br. 03- 03-06/2/16376 od 4. februara 2013. godine br. 03 ‑03‑06/2/2269 od 03.08.2012. godine br. 03‑03‑06/1/384 od 04.04.2013. ‑06/1/179).

Dakle, ako je SPI predmeta lizinga duži od roka trajanja ugovora o zakupu i dio troškova kapitalnih ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja neće se amortizirati (odnosno, zakupac neće moći priznati dio troškovi za učinjena neodvojiva poboljšanja), na kraju ugovora o zakupu zakupac mora prestati da obračunava amortizaciju na neodvojiva poboljšanja izvršena poboljšanja na iznajmljenoj imovini. Međutim, u slučaju ako se ugovor o zakupu obnovi, zakupac će moći nastaviti obračunavati amortizaciju na propisan način. Ovo je konstatovano od strane Ministarstva finansija u dopisu broj 03‑03‑06/2/75 od 05.03.2011. Ona daje sljedeća objašnjenja.

Prema stavu 2 čl. 621 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako zakupac nastavi koristiti nekretninu nakon isteka ugovora u nedostatku primjedbi zakupodavca, ugovor se smatra obnovljenim pod istim uvjetima na neodređeno vrijeme.

Kako proizilazi iz stava 2. čl. 610 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u slučaju sklapanja ugovora na neodređeno vrijeme, svaka od strana ima pravo odustati od ugovora u bilo koje vrijeme, unaprijed upozorivši drugu stranu o tome.

Dakle, ako zakupac nastavi koristiti nekretninu nakon isteka ugovora o zakupu u nedostatku primjedbi zakupodavca, smatra se da je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, a zakupac nastavlja da obračunava amortizaciju na kapitalna ulaganja u iznajmljene imovine sve dok jedna od strana ne izjavi raskid ugovora o zakupu.

Imajte na umu

Nastavak obračuna amortizacije moguć je tek kada se ugovor produži.

Ako ugovor istekne, između zakupodavca i zakupca se potpisuje prenosni akt, nakon čega se zakup obnavlja (potpisuje se novi ugovor). U tom slučaju, obračun amortizacije na neodvojiva poboljšanja za potrebe poreza na dobit mora se prekinuti na način propisan u poglavlju. 25 Poreskog zakonika Ruske Federacije, odnosno od prvog dana mjeseca koji slijedi nakon isteka prvog ugovora o zakupu (vidi pisma Ministarstva finansija Rusije od 4. februara 2013. br. 03-03 -06/2/2269, od 21. novembra 2012. godine br. 03-03-03 06/1/601 i Federalne poreske službe Rusije od 13. jula 2009. godine br. 3-2-06/76).

Nekoliko riječi o mogućnosti primjene bonusa amortizacije za neodvojiva poboljšanja iznajmljene imovine.

Regulatorni organi smatraju da za zakupca ne važe pravila za korišćenje amortizacionog bonusa u iznosu od 10% (30%), uz obrazloženje da su neodvojiva poboljšanja koja je izvršio zakupac sastavni deo zakupljene imovine i ne ostaju u bilansu stanja zakupca, a uzimajući u obzir i da za kapitalna ulaganja u zakupljena osnovna sredstva čl. 258 Poreskog zakonika Ruske Federacije uspostavlja poseban postupak za obračun amortizacije (vidi pisma Ministarstva finansija Rusije od 12. oktobra 2011. br. 03-03-06/1/663 od 02.09.2009. godine br. 03 -03-06/2/18).

U arbitražnoj praksi postoje primjeri kada sudije zauzimaju drugačiju tačku gledišta: kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja iznajmljene imovine koju izvrši zakupac (ako takve troškove ne nadoknađuje zakupodavac) zakupac priznaje kao amortizaciju imovine. Takva imovina takođe podliježe pravilima iz stava 9. čl. 258 Poreznog zakonika Ruske Federacije, koji predviđa pravo korištenja amortizacije bonusa i precizira postupak njegove primjene.

Istovremeno, odredbe Ch. 25. Poreskog zakonika Ruske Federacije ne sadrže zabranu ili ograničenja u pogledu korištenja amortizacione premije od strane zakupca za kapitalna ulaganja u iznajmljenu imovinu (vidi odluke AS SKO od 29. oktobra 2014. u predmetu br. A53- 17381/2013, MO FAS od 03.06.2014. godine broj F05-5053/2014 u predmetu br. A40-86219/13 od 02.02.2011. godine u predmetu br. u predmetu broj A74-956/2011.

Imajte na umu

Zakupac ima pravo da uzme u obzir troškove u vidu amortizacije za iznos kapitalnih ulaganja izvršenih u vidu neodvojivih poboljšanja za vreme važenja ugovora o zakupu.

Tačka 1. čl. 617 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa da prijenos vlasništva nad iznajmljenom imovinom na drugu osobu nije osnov za promjenu ili raskid ugovora o zakupu. Ako se tokom trajanja ugovora o zakupu promijeni vlasnik iznajmljene imovine (ugovor važi pod istim uslovima), zakupac nastavlja da naplaćuje amortizaciju na kapitalna ulaganja u iznajmljenu imovinu (pismo Ministarstva finansija Rusije od 22.02.2013. br. 03-03-06/2/5003 od 20.10.2009. godine br. 03-03-06/1/677).

Na kraju ovog odeljka, nekoliko reči o nekretnini koja se iznajmljuje u posebnom delu. Podsjetimo, specifičnosti obračuna i plaćanja poreza na dohodak od strane organizacija koje imaju OP utvrđene su čl. 288 Poreski zakon Ruske Federacije. Prilikom utvrđivanja udjela u dobiti koji se pripisuje odvojena divizija, pokazatelj udela preostale vrednosti imovine koja se amortizuje ove divizije izračunava se, odnosno, u preostaloj vrednosti imovine koja se amortizuje, izračunatoj u skladu sa tačkom 1. čl. 257 Poreskog zakona Ruske Federacije, za poreskog obveznika u cjelini.

Prema finansijerima (pisma od 23. maja 2014. godine br. 03-03-rz/24791, od 20. aprila 2011. godine br. 03-03-06/2/66, od 06. oktobra 2010. godine br. 03-03-06/ 1/633), za potrebe primjene čl. 288 Poreskog zakona Ruske Federacije, uzima se u obzir samo rezidualna vrijednost osnovnih sredstava poreznog obveznika. U ovom slučaju, rezidualna vrijednost ostale imovine koja se amortizira (kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja u zakupljenoj imovini) ne uzima se u obzir prilikom utvrđivanja ovog pokazatelja.

Ako trošak kapitalnog ulaganja nadoknađuje zakupodavac

Trajna poboljšanja mogu se prenijeti na najmodavca odmah po završetku poboljšanja ili po isteku ugovora o zakupu. U zavisnosti od datuma prenosa, zakupodavac može nadoknaditi trošak zakupcu na kraju zakupa ili tokom trajanja ugovora. To se može učiniti prijenosom sredstava na račun zakupca ili kreditiranjem zakupnine.

Sva pitanja vezana za proceduru, vrijeme prijenosa neodvojivih poboljšanja i nadoknadu njihovih troškova ugovorne su strane ugovorom o zakupu.

Prema stavu 1 čl. 258 Poreskog zakonika Ruske Federacije, kapitalna ulaganja u iznajmljena osnovna sredstva, čiji trošak najmodavac nadoknađuje zakupcu, zakupodavac amortizuje.

Za zakupca nerazdvojna poboljšanja izvršena u dogovoru sa zakupodavcem i nadoknađena od njega nisu imovina koja se amortizuje i on nema pravo da na ova poboljšanja u poreskom računovodstvu naplaćuje amortizaciju.

Iznos primljene naknade za troškove velikih popravki i (ili) neodvojivih poboljšanja iznajmljene imovine zakupac priznaje za potrebe poreza na dobit kao dio prihoda od prodaje (Pismo Ministarstva finansija Rusije od 18. marta 2008. 03-03-09/1/195). Datum prijema prihoda je trenutak prenosa neodvojivih poboljšanja po prijemnom listu ili dan vraćanja poboljšane iznajmljene imovine.

Što se tiče troškova stanara za neodvojiva poboljšanja, treba ih smatrati nastalim u procesu obavljanja poslova za zakupodavca (pismo Ministarstva finansija Rusije od 13. decembra 2012. godine br. 03-03-06/1/651, od 29. maja 2007. godine broj 03-03-06/1 /334).

Ako poreski obveznik primi djelimičnu naknadu za trošak neodvojivih poboljšanja izvršenih na zakupljenoj imovini, iznos primljene naknade uzima se u obzir za potrebe poreza na dobit kao prihod od prodaje.

Za vrijeme trajanja ugovora o zakupu, zakupac ima pravo naplatiti amortizaciju na kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja koje je izvršio uz saglasnost vlasnika nekretnine, u smislu troškova koje ne nadoknađuje zakupodavac (Pismo od Ministarstvo finansija Rusije od 30. jula 2010. godine br. 03-03-06/2/134).

Kao primjer navedimo Rješenje FAS ZSO od 30. maja 2014. godine u predmetu broj A45-12766/2013. Razmatrao je poreski spor između inspekcije i zakupca, koji je uz saglasnost stanodavca izvršio poboljšanja na zakupljenoj nekretnini i to: postavljanje pregrada, podova, spuštenih plafona, vodoinstalaterski radovi, ugradnja plafona, prozora, ugradnja protivpožarne instalacije. alarmni sistem, sistemi za gašenje i upozorenje, rekonstrukcija sistema ventilacije i klimatizacije.

Troškove poboljšanja (kapitalna ulaganja u iznajmljena osnovna sredstva) zakupac je akumulirao na računu 08 na osnovu rezultata izvršenih radova, obveznik je kreirao nova osnovna sredstva koja su knjižena na računu 01. do momenta prenosa na zakupodavca obračunava se amortizacija, čiji su iznosi iskazani kao dio rashoda koji umanjuju oporezivu osnovicu poreza na dobit.

Strane su potpisale sporazum o raskidu zakupa. U jednoj od tačaka utvrdili su trošak poboljšanja koje je izvršio zakupac, od čega su trošak neodvojivih poboljšanja formirale strane u ugovoru umanjen za iznose obračunate amortizacije i iznosio je oko 11,5 miliona rubalja.

Prema uslovima ugovora, zakupodavac se obavezuje da će nadoknaditi zakupcu troškove poboljšanja koje je izvršio.

Zakupac je prenio na stanodavca poboljšanja koja je napravio prema potvrdama o prijemu zgrade, a ovaj je prenio iznos u visini njihove cijene.

Iznos prenesenih neodvojivih poboljšanja (11,5 miliona rubalja) zakupac je otpisao sa odobrenja računa 01 na teret računa 76. Međutim, nije uzet u obzir u prihodima od prodaje.

Prema stavu 1 čl. 38 Poreskog zakona Ruske Federacije, predmet oporezivanja je prodaja dobara (rad, usluga), imovine, dobiti, prihoda ili druge okolnosti koje imaju troškovne, kvantitativne ili fizičke karakteristike, čije je prisustvo povezano zakonodavstvo o porezima i taksama na obavezu poreskog obveznika da plati porez.

Pošto neodvojiva poboljšanja koja se prenose na zakupodavca imaju troškovne i fizičke karakteristike, stranke su utvrdile njihovu preostalu vrednost, koju je zakupodavac preneo na zakupca, njihov prenos je prodaja i podleže uračunavanju u poresku osnovicu za obračun PDV-a i poreza na dohodak.

Neodvojiva poboljšanja napravljena bez saglasnosti najmodavca

Prema stavu 1 čl. 256 Poreskog zakona Ruske Federacije, kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja iznajmljenih osnovnih sredstava uključuju se u imovinu koja se amortizira samo ako su ta poboljšanja dogovorena sa zakupodavcem. Dakle, u poreskom računovodstvu zakupca, nerazdvojna poboljšanja izvršena bez saglasnosti stanodavca ne podležu amortizaciji.

Budući da su neodvojiva poboljšanja neraskidivo povezana sa zakupljenom imovinom, na kraju ugovora o zakupu prelaze na zakupodavca, koji ih prima besplatno. Na osnovu čl. 16. čl. 270 Poreskog zakonika Ruske Federacije, trošak imovine koja se prenosi besplatno i troškovi povezani s takvim prijenosom ne uzimaju se u obzir za potrebe poreza. To znači da zakupac ne može priznati trošak neodvojivih poboljšanja kao rashod koji umanjuje oporezivu dobit. Ovaj zaključak, na primjer, proizilazi iz dopisa Ministarstva finansija Rusije od 17. decembra 2015. godine broj 03-07-11/74085.

Slično mišljenje izražavaju i arbitri (vidi odluke AS SKO od 24.03.2016. br. F08-410/2016 u predmetu br. A53-1989/2015, FAS PO od 16. avgusta 2013. godine u predmetu br. A55-28526/2012 ).

Ispitivali smo proceduru obračuna neodvojivih poboljšanja iznajmljenih sredstava od strane zakupca, u zavisnosti od prisustva saglasnosti zakupodavca za njihovo sprovođenje i naknade troškova. Predstavimo sve navedeno u obliku dijagrama.

Poboljšanja se smatraju neodvojivim ako bi njihovo odvajanje prouzrokovalo štetu na imovini zakupodavca.

Odobrena klasifikacija osnovnih sredstava uključenih u amortizacione grupe. Uredba Vlade Ruske Federacije od 1. januara 2002. br. 1.

Posljednju opciju posebno je preporučljivo uzeti u obzir u situacijama kada se vrše neodvojiva poboljšanja u odnosu na nekretnine, čiji SPI može biti nekoliko puta veći od SPI samog neodvojivog poboljšanja.

Rešenjem Vrhovnog suda RF od 09. septembra 2014. godine broj 305-KG14-1382 odbijeno je ustupanje kasacione žalbe na razmatranje Sudskom kolegijumu za ekonomske sporove Vrhovnog suda RF.

E.A. Šaronova, ekonomista

Prihvatamo kapitalna ulaganja od zakupca

Računovodstvo i oporezivanje neodvojivih poboljšanja od zakupodavca

Dakle, vaša firma je zakupila prostor, a zakupac je izvršio “nadogradnju” vaše imovine, odnosno neodvojiva poboljšanja. Sada je vaš posao da prihvatite ova poboljšanja i pravilno ih uzmete u obzir. A mi ćemo vam pomoći.

Dokumentacija pri prijenosu neodvojivih poboljšanja

Iako su zakupčeva stalna poboljšanja vaše imovine vaše vlasništvo, njihov prijenos i dalje mora biti dokumentovan. Obično se unapred određuje trenutak prenosa, kada se zakupac dogovori sa vama da li se uopšte može izvršiti kapitalna ulaganja. Ali ako nije razgovarao ni o čemu s vama, onda se poboljšanja, po pravilu, prenose kada se iznajmljena imovina vrati nakon isteka ugovora o zakupu.

Za poreske svrhe, smatra se da su trajna poboljšanja prebačena na vas najranije:

• <или>na dan potpisivanja sa zakupcem potvrde o prihvatanju rezultata rada na stvaranju neodvojivih poboljšanja;
• <или>na dan povrata iznajmljene imovine.

Način na koji obračunavate trajna poboljšanja zavisi od toga da li nadoknađujete zakupcu troškove poboljšanja ili ne.

Ako ti ne refundirati troškove poboljšanja, onda ti u principu nije bitno kada ti ih stanar daje. Druga stvar je da primanje ovih poboljšanja nije isplativo za vas. Na kraju krajeva, na njih ćete morati platiti porez na imovinu, a prema Ministarstvu finansija i porez na prihod (više detalja pogledajte u nastavku). Stoga, neki vlasnici mogu biti u iskušenju da uopće ne pokažu ova poboljšanja. Ali želimo da vas upozorimo na ovo. Poreznim vlastima neće biti teško da provjere vašeg stanara (provedite s njim na licu mjesta ili protuprovjeru) i saznaju:

• da li je u svojim „profitabilnim“ troškovima uzeo u obzir amortizaciju ugovorenih neodvojivih poboljšanja koja ne refundirate (ili je trošak ovih poboljšanja uključio u troškove po pojednostavljenom poreskom sistemu);
• da li je PDV odbijen na stvorena poboljšanja;
• da li vam je prenio ova poboljšanja?

Za zakupca je povoljno da ove troškove uzme u obzir prilikom obračuna poreza.

Ako ti nadoknaditi troškove poboljšanja, tada će vam biti isplativije ako vam zakupac prenese ova poboljšanja odmah po završetku radova na njihovoj izradi. Tada možete odmah početi uključivati ​​troškove poboljšanja u svoje troškove.

Naravno da morate imati primarnih dokumenata, potvrđujući troškove neodvojivih poboljšanja koje je izvršio zakupac. To mogu biti, na primjer:

• <или>akt o prihvatanju i prenosu radova za stvaranje neodvojivih poboljšanja koji ste potpisali vi i zakupac;
• <или>obračun iznosa naknade u obliku posebnog dokumenta ili obračun dat u potvrdi o prijemu;
• <или>kopije dokumenata koji potvrđuju završetak radova od strane izvođača, ako zakupac nije sam izradio poboljšanja, na primjer, kopije akta na obrascu br. KS-2 i potvrde na obrascu br. KS-3.

Vi nadoknađujete troškove poboljšanja

Porez na dohodak

U ovom slučaju sve uzimate u obzir na isti način kao da ste sami izvršili ova kapitalna ulaganja. Odnosno, uzimate u obzir troškove poboljšanja koji su nadoknađeni zakupcu bilo kao zasebno sredstvo ili kao kapitalna investicija u nekretninu koju ste iznajmili.

Trošak neodvojivih poboljšanja uključujete u troškove kroz amortizaciju klauzula 1 čl. 256, stav 1, čl. 258 Poreski zakon Ruske Federacije. U ovom slučaju treba imati na umu sljedeće.

1. SPI neodvojivih poboljšanja definirate na sljedeći način:

• <если>poboljšanje je navedeno u Klasifikaciji osnovnih sredstava u Klasifikacija, odobrena. Uredba Vlade br. 1 od 01.01.2002, zatim pomoću njega možete uspostaviti svoj SPI unutar grupe amortizacije kojoj pripada. Tada ćete obračunati neodvojivo poboljšanje kao zasebno sredstvo i obračunati amortizaciju na njemu na opći način. Art. 259 Poreski zakon Ruske Federacije. To se može učiniti ako je stanar, na primjer, instalirao lift, ugradio ugrađeni ventilacioni sistem u zgradi ili instalirao požarni alarm Dopis Ministarstva finansija od 23.10.2009. godine broj 03-03-06/2/203;
• <если>Radi poboljšanja, ne možete uspostaviti vlastiti SPI, tada za njegovu vrijednost povećavate početni trošak imovine iznajmljene od klauzula 2 čl. 257 Poreski zakon Ruske Federacije. To ćete učiniti ako je stanar, na primjer, napravio dogradnju zgrade ili rekonstruirao neki njen dio. U tom slučaju ćete obračunati amortizaciju zgrade na osnovu novog uvećanog troška počevši od 1. dana u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca kada su poboljšanja puštena u rad klauzula 3 čl. 259.1 stav 6 čl. 259.2 Poreski zakon Ruske Federacije.

2. Možete primijeniti premiju amortizacije na trošak neodvojivih poboljšanja. klauzula 9 čl. 258 Poreski zakon Ruske Federacije. Odnosno, u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca puštanja u rad posebnog osnovnog sredstva, ili u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca povećanja početne cijene zgrade, možete uključiti u troškove najviše 10% odjednom (ne više od 30% za osnovna sredstva koja se odnose na 3-7. grupe amortizacije) od troškova neodvojivih poboljšanja klauzula 3 čl. 259.1 stav 3 čl. 272 Poreski zakon Ruske Federacije.

PDV

Prihvaćate pretporez na neodvojiva poboljšanja za odbitak na opći način nakon toga klauzula 2 čl. 171. stav 1. čl. 172 Poreski zakon Ruske Federacije:

• prihvatanje na računovodstvo (bilo kao poseban OS, ili sa povećanjem početne vrijednosti nekretnine);
• primanje računa od zakupca sa dodeljenim iznosom PDV-a.

Naravno, odbitak PDV-a je moguć samo ako ćete imovinu koju vam je vratio zakupac, zajedno sa neodvojivim poboljšanjima, koristiti u djelatnostima koje podliježu PDV-u.

Porez po pojednostavljenom poreskom sistemu

Sa objektom „prihodi minus troškovi“ uključujete troškove neodvojivih poboljšanja u rashode počevši od tromjesečja u kojem se dogodio posljednji događaj pp. 3, 4 žlice. 346.16, stav 2 čl. 346.17 Poreski zakonik Ruske Federacije; tačka 3.10 Procedure za popunjavanje knjige prihoda i rashoda, odobren. Naredbom Ministarstva finansija od 22. oktobra 2012. godine broj 135n:

• <или>nadoknada zakupcu troškova trajnog poboljšanja;
• <или>puštanje u rad neodvojivog poboljšanja;
• <или>podnošenje dokumenata za državnu registraciju, na primjer, o povećanju površine zgrade ako ga je stanar završio (napravio dogradnju zgrade).

Ovi troškovi moraju biti raspoređeni u jednakim dijelovima na preostale kvartale do kraja godine i klauzula 3 čl. 346.16 Poreski zakonik Ruske Federacije. Odnosno, cijeli plaćeni trošak neodvojivih poboljšanja možete otpisati kao rashode do kraja tekuće godine.

Ne refundirate troškove poboljšanja

Ovo možete učiniti ako:

• <или>pregovarati o tome sa zakupcem klauzula 2 čl. 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije;
• <или>nije pristao na stvaranje neodvojivih poboljšanja klauzula 3 čl. 623 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

U oba slučaja dobijate poboljšanja besplatno. Sada da vidimo kakve su porezne implikacije.

Porez na dohodak

Ministarstvo finansija smatra da ukoliko niste dali saglasnost za stvaranje neodvojivih poboljšanja, morate ih uzeti u obzir u vanposlovnim prihodima kao rad primljen bez naknade. A njegov argument je prilično jednostavan: Porezni zakonik Ruske Federacije ne predviđa posebne odredbe za obračunavanje neodvojivih poboljšanja napravljenih bez pristanka najmodavca.

Međutim, u stvarnosti to nije slučaj. U pogl. 25 Poreskog zakonika Ruske Federacije postoji samo posebna norma koja doslovno kaže sljedeće: „Prilikom utvrđivanja porezne osnovice,... prihod... u obliku kapitalnih ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja zakupljenog imovina koju je napravio zakupac se ne uzima u obzir...” subp. 32 klauzula 1 čl. 251 Poreski zakon Ruske Federacije. I kao što vidimo, ne kaže da se neodvojiva poboljšanja nužno moraju dogovoriti sa stanodavcem. Stoga, ne možete uključiti u prihode izvan poslovanja trošak besplatno primljenih neodvojivih poboljšanja, jer je objašnjenje Ministarstva finansija u suprotnosti sa Poreskim zakonikom Ruske Federacije.

Ali u troškovima takođe ne uzimate u obzir troškove neodvojivih poboljšanja koja se ne nadoknađuju zakupcu. Uostalom, Poreski zakonik sadrži sljedeće načelo: amortizaciju na neodvojiva poboljšanja obračunava onaj ko ih plaća. klauzula 1 čl. 256, stav 1, čl. 258 Poreski zakon Ruske Federacije. Osim toga, imajte na umu da, budući da od zakupca dobijate poboljšanja besplatno, originalna vrijednost vaše nekretnine nakon prijema poboljšanja neće se promijeniti Dopis Ministarstva finansija od 03.05.2011. godine broj 03-03-06/1/280.

PDV

Čak i ako zakupac izda račun za trošak neodvojivih poboljšanja koje vam je donirao i na njemu navede iznos PDV-a, vi i dalje nećete moći odbiti ovaj porez. Na kraju krajeva, zakupac vam ne iskazuje ovaj PDV i ne plaćate mu ništa. Osim toga, Pravilnik o vođenju knjige nabavki direktno navodi da se u njoj ne evidentiraju računi primljeni prilikom besplatnog prenosa robe (radova, usluga), uključujući osnovna sredstva i subp. “a” tačka 19 Pravila vođenja knjige otkupa, odobrena. Uredba Vlade br. 1137 od 26. decembra 2011. godine; Dopis Ministarstva finansija od 27.07.2012.godine broj 03-07-11/197.

Porez po pojednostavljenom poreskom sistemu

Ministarstvo finansija objavilo je neki dan Pismo za pojednostavljivače, u kojem je iznijelo isti stav kao i za obveznike poreza na dohodak. Dakle, po njegovom mišljenju, neodvojiva poboljšanja koja ste dobili bez naknade, a koja je zakupac izvršio bez vaše saglasnosti, morate uračunati u vanposlovne prihode kao rad dobijen besplatno na osnovu čl. 8. čl. 250 Poreski zakon Ruske Federacije Dopis Ministarstva finansija od 09.09.2013. godine broj 03-11-06/2/36986.

Ali kao što smo već rekli, na osnovu posebne norme pod. 32 klauzula 1 čl. 251 Poreskog zakona Ruske Federacije, ne možete uzeti u obzir neodvojiva poboljšanja prihoda, bez obzira na to jeste li dali suglasnost zakupcu za njihovo stvaranje ili ne klauzula 1, pod. 1 tačka 1.1 čl. 346.15 Poreski zakonik Ruske Federacije.

Kod objekta „prihodi minus troškovi“ ne uzimate u obzir troškove neodvojivih poboljšanja troškova, jer ih niste platili (dobili besplatno) klauzula 1 čl. 346.16, stav 2 čl. 346.17 Poreski zakonik Ruske Federacije.

Računovodstvo za neodvojiva poboljšanja

Postupak prikazivanja u računovodstvenim transakcijama za primanje od zakupca neodvojivih poboljšanja koje je on stvorio zavisiće od toga da li mu nadoknađujete troškove ovih poboljšanja ili ne.

SITUACIJA 1. Zakupcu nadoknađujete troškove poboljšanja

U računovodstvu morate izvršiti takve unose.

SITUACIJA 2. Zakupcu ne nadoknađujete troškove poboljšanja

U ovom slučaju, ožičenje će biti ovako.